Sprzedaż mieszkań wykorzystywanych w działalności – wybór interpretacji indywidualnych

Obraz autorstwa freepik

Regulacja prawna

Podatnik może wykorzystać prywatne nieruchomości mieszkalne w swojej działalności gospodarczej, a następnie je sprzedać. W świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą z zastrzeżeniem ust. 2c.

W interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego  wydanej   w dniu 15 kwietnia 2024 r. (sygn.  0115-KDIT3.4011.231.2024.1.RS) organ skarbowy  wyjaśnił, że:

„wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość mieszkalna stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej”.

Istotne!

Orzecznictwo wskazuje, że:

„Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a PDOFizU objęty został zatem przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej” –  wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 stycznia 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 944/16, Legalis nr 1569027).

Jak bowiem wynika z treści art. 14 ust. 2c ustawy PIT, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

O co  w tym wszystkim chodzi?

W art. 14 ust. 2c ustawy o PIT ustawodawca zezwala na odpłatne zbycie budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego, która wcześniej znajdowała się w ewidencji środków trwałych, była amortyzowana i  wykorzystywana  w działalności gospodarczej (np. na miejsce siedziby firmy lub na wynajem). Nie powstaje wtedy przychód z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) tylko przychód z tego tytułu zalicza się do osobnego źródła przychodu, rozliczanego poza działalnością gospodarczą.

Stanowi o tym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i b ustawy PIT zgodnie z którym źródłem przychodów jest  (…) odpłatne zbycie :

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Potwierdzają to ostatnio wydane interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego

W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 14 marca 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.902.2023.3.ACZ) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) stwierdził, że:

„planowana przez Wnioskodawcę w 2024 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wynajmowanego w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i niestanowiącego towaru handlowego, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, z uwagi na wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, planowana sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego (…) będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego. Uzyskany z tego tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Podatnik może  skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej

Podatnik może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej  tj. ze zwolnienia z zapłaty podatku od sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonanego przed upływem  pięciu lat,  jeżeli  nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, otrzymane środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Katalog wydatków na  własne cele mieszkaniowe zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT .

Zobacz: Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat – jak można uniknąć jego zapłaty

Sprawdź: Minister Finansów uściślił katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe

Kiedy odpłatne zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu – generalna zasada

W wydawanych interpretacjach indywidualnych organ skarbowy  wyjaśnia, że:

„art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu” . Tak przykładowo interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora KIS w dniu 17 stycznia 2023 r. (sygn. 0114-KDWP.4011.47.2022.3.PP).

Przykład:

Z opisu  stanu faktycznego podanego w interpretacji indywidualnej  z dnia 8 marca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1012.2023.6.BM) wynika, że we wrześniu 2012 r. Wnioskodawca kupił działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Do dnia 1 lipca 2023 r. 50% budynku wykorzystywał do własnych celów mieszkaniowych, a  drugie 50% do celów prowadzenia działalności gospodarczej – wynajem pokoi. W tymże dniu podatnik wycofał 50% budynku z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. W planie ma sprzedaż całej nieruchomości .

Podatnik  chciał wiedzieć, czy będzie miał „(…) obowiązek zapłaty podatku dochodowego od transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zakupionego we wrześniu 2012 r., który w okresie od września 2012 r. do 1 lipca 2023 r., był w zasobie środków trwałych (50% budynku)”.

W wydanej interpretacji  Dyrektor  KIS wyjaśnił, że:

„Sprzedaż budynku mieszkalnego w części wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z opisu zdarzenia przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalnym. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.(…) Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość – działka zabudowana budynkiem mieszkalnym – kupił Pan w 2012 r. Tym samym sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan tę nieruchomość”.

Advertisement

Tożsame  stanowisko zawiera:

1. Interpretacja indywidualna (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT) wydana przez Dyrektora KIS w dniu 27 czerwca 2024 r.
2. Interpretacja indywidualna (sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2021.3.JG) wydana przez Dyrektora KIS w dniu 24 sierpnia 2021 r.

Podsumujmy…

Na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zaliczamy  przychodów z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej. Stąd też „(…) przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” – wyjaśnia  organ skarbowy w  interpretacji indywidualnej z dnia 22 lutego 2024 r, (sygn. 0115-KDIT3.4011.799.2023.3.DP).

Podstawa prawna:

Art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i b ,  art. 14 ust. 2 pkt 1, art. 14 ust. 2c , art. 21 ust. 1 pkt 131 , art. 21 ust. 25 , art. 30e ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 226).

Stan prawny na dzień 13 sierpnia 2024 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek