Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – wątpliwości podatników

Obraz autorstwa freepik

Przypomnijmy

Z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Natomiast drugim odrębnym  źródłem przychodów podanym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych.

„Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego” – wyjaśnia Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 29 lipca 2024 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.222.2024.3.DS).

Zgodnie z kierunkiem interpretacyjnym:

 „(…) przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej”. Tak przykładowo interpretacja indywidualna z dnia 27 maja 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.172.2024.2.KR).

Pisałyśmy o tym :

• Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – jakie skutki podatkowe
• Sprzedaż mieszkań wykorzystywanych w działalności – wybór interpretacji indywidualnych

Obrót nieruchomościami – na czym polega

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej:

„(-) stanowi przychód z działalności gospodarczej tylko wówczas, gdy odbywa się w wykonywaniu działalności gospodarczej rozumianej jako obrót nieruchomościami. Działalność ta musi mieć charakter zarobkowy, prowadzona musi być we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, sprzedaż musi być dokonywana z pewną regularnością i powtarzalnością, w sposób profesjonalny, a w odniesieniu do nieruchomości można użyć określenia towary handlowe” [1] .

Z dyspozycji art. art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wynika, że pozarolnicza działalność gospodarcza prowadzoną jest we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Organ skarbowy podkreśla:

„(-)  przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych” [2].

Istotne!

Jak wskazuje NSA w wyroku z dnia z dnia 27 marca 2014 r. (sygn. akt  II FSK 1058/12 , Legalis nr 908510):

„Nie jest (…)  sprzedażą wykonywaną w ramach działalności gospodarczej jednostkowe zbycie nieruchomości, nabytej w celu innym, niż obrót nią jako towarem handlowym”.

Podatnicy pytają, organ interpretacyjny wyjaśnia ich wątpliwości

1. Lokale mieszkalne podatnika nie zawsze są składnikami majątku wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą

Zakres  działalności podatnika obejmuje roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W dniu 9 stycznia 2001 r. jego małżonka nabyła do majątku wspólnego działkę budowlaną. Działka została wprowadzona do  ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

Na niej podatnik wybudował dom z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż. Lokale mieszkalne nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych . Pozostawały w ofercie sprzedaży i były udostępniane do obejrzenia osobom zainteresowanym ich kupnem

Wnioskodawca zapytał: Czy sprzedaż Lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowi/będzie stanowić przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Organ  skarbowy uznał, że skoro przedmiotowe:

„(-) lokale mieszkalne pozostawały tylko w ofercie sprzedaży, to przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz uzyskany w przyszłości przychód ze sprzedaży pozostałych lokali mieszkalnych należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów” – Tak interpretacja indywidualna z dnia 10 października 2023 r., (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.571.2023.1.DJD)

2. Podatniczka kupuje i sprzedaje mieszkania

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w 2015 r. podatniczka kupiła małe mieszkanie, które najpierw wynajmowała, a trzy lata później sprzedała. W sierpniu oraz w październiku 2018 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu dwóch kolejnych mieszkań. „Docelowo pragnie jeszcze przez okres maksymalnie 3 lat kupować i sprzedawać mieszkania. Tzn. sprzedać mieszkanie przy ul. Z. i za te pieniądze kupić jeszcze następne mieszkanie by sprzedać je z zyskiem”.

Podatniczka  chciała widzieć czy może dokonać obrotu wymienionymi mieszkaniami rozliczając zobowiązania podatkowe jak osoba fizyczna a nie z tytułu działalności gospodarczej?

W wydanej w dniu 10 października 2019 r. interpretacji indywidualnej (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ) Dyrektor KIS wyjaśnił, że:

„(-) całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawczynię świadczy o celowym działaniu. (-) Tym samym działania Wnioskodawcy związane z zakupem oraz późniejszą sprzedażą spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych oraz lokalu mieszkalnego nie różniły się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach prowadzonych działalności gospodarczych”.

Stąd też:

„(-) przychody z opisanych we wniosku sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych oraz lokalu mieszkalnego, nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” Dlatego też należy je „(-) zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów”.

3. Zakup kilku mieszkań w celu house flippingu

Jak podaje piśmiennictwo:

„(-) «house flipping» , (-) oznacza kupno i sprzedaż nieruchomości z zyskiem. Zwykle jedną z głównych cech, która charakteryzuje to zjawisko, dla większości inwestorów jest remont, co oczywiście pozwala zagwarantować większą liczbę potencjalnych nabywców” [3] .

Od stycznia 2021 r. Wnioskodawca prowadzi działalność  gospodarczą w zakresie tzw. house-flippingu, czyli nabywania nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży po dokonaniu w lokalu remontu, modernizacji, adaptacji bądź zmiany wyposażenia. Przedmiotem obrotu są „(-) lokale lub domy mieszkalne. Nakłady poniesione na remont nie przekraczają nigdy 30% wartości mieszkania”.

Podatnik „(-) powziął (-) m.in. wątpliwość w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 8 marca 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.1116.2021.2.DJ) organ skarbowy wskazał, że:

„(-) działania Pana świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności, a nawet można je zakwalifikować do działań optymalizacyjnych, bowiem Pana działania podejmowane są celowo, a ich głównym powodem jest stworzenie sytuacji zmierzającej do uniknięcia zapłaty podatku z tytułu zbycia nieruchomości”.  (-) Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości”.

Podsumujmy

W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 maja 2017 r. w sprawie o sygn. akt II FSK 1009/15, Legalis nr 1636599 –  NSA wyraził następujący pogląd: „(-) dla uznania danej aktywności za działalność gospodarczą nie jest zatem konieczne zarejestrowanie tej działalności”.

W przypadku gdy:

„(-) działalność polegająca na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości jest nastawiona na osiągnięcie zysku, ma charakter powtarzalny, nieruchomości są przygotowywane do sprzedaży w celu zwiększenia ich wartości, to uznać ją należy za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej” [4] .

Podstawa prawna;

Art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 226).

Objaśnienie:

[1] Tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 20 maja 2019 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.260.2019.1.EC )

[2] Tak interpretacja indywidualna  z dnia  17 lutego 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.1090.2021.3.DJ).

[3] Tak Biała I., Gołąbeska E., Flipping jako forma inwestycji na polskim rynku mieszkaniowym [w:] NIERUCHOMOŚCI 2024, Nr 1, str. 40, Rok: 2024, Legalis .

[4] Tożsame  stanowisko  wynika z wyroku NSA z dnia 4 sierpnia 2022 r. (sygn. akt II FSK 158/20, Legalis nr 2746873).

Stan prawny na dzień 30 sierpnia 2024 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek