Czy spłata pożyczki udzielonej przez teściów na wkład mieszkaniowy stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy?

Image by Tung Lam from Pixabay

Jaką sytuację badał Dyrektor KIS?

Sytuacja opisana przez Wnioskodawcę we wniosku o interpretację podatkową była o tyle ciekawa, że nie dotyczyła wyłącznie faktu otrzymania pożyczki od teściów. Istotne było to, że Wnioskodawca posiadał w majątku własnym mieszkanie, które zakupił rok przed ślubem i planował je sprzedać, ale dopiero po zakupie nowego mieszkania.

Nowe mieszkanie miało być nabyte już wspólnie z żoną. Ze względu na fakt, że od czasu nabycia mieszkania przez Wnioskodawcę do momentu jego zbycia nie upłynęło jeszcze 5 lat, sprzedaż mieszkania Wnioskodawcy winna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych [1].

Na zakup nowego mieszkania małżonkowie zamierzali wziąć kredyt. Wnioskodawca planował przy tym pozyskać pieniądze na wkład własny na nowe mieszkanie w drodze pożyczki od teściów. Wówczas część kwoty uzyskanej ze sprzedaży „kawalerskiego” mieszkania zostałaby przeznaczona na spłatę pożyczki od teściów, zaś pozostała na rzecz nadpłaty kredytu mieszkaniowego.

Wątpliwości podatkowe

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego przypadającego do zapłaty od dochodu ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od daty nabycia, poprzez przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własny cel mieszkaniowy.

Wobec tego pojawiło się pytanie: „Czy pożyczka pieniędzy na wkład własny może podlegać zwolnieniu od podatku dochodowego, tj. czy spłata pożyczki udzielonej przez teściów na wkład mieszkaniowy spełnia przesłankę przeznaczenia pieniędzy na własny cel mieszkaniowy zgodnie z ustawą o PIT?”.

Wnioskodawca stanął na stanowisku, że skoro to teściowie udzielają pożyczki na wkład mieszkaniowy, to spłata tej pożyczki z pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży mieszkania „kawalerskiego” zięcia będzie korzystać ze zwolnienia w ramach przeznaczenia pieniędzy na własne cele mieszkaniowe małżonków.

Stanowisko Dyrektora KIS

Organ podatkowy uznał ten pogląd za nieprawidłowy. Bez wątpienia w przedstawionej sprawie wystąpi podatek dochodowy w wysokości 19% [2]. Aby przedmiotowy dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości został zwolniony z podatku PIT, przychód z niego uzyskany musiałby zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe nie później jak w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie „kawalerskiej” nieruchomości męża.

Jak wskazał Dyrektor KIS:

„Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy [o PIT]”.

Mają one charakter katalogu zamkniętego, zatem wydatkowanie środków na realizację innych celów tam nieujętych nie pozwala skorzystać z omawianego zwolnienia. Z przepisu tego wynika m.in., że celem mieszkaniowym, który uprawniałby do zastosowania analizowanego zwolnienia mogłaby być spłata kredytu udzielonego na budowę, rozbudowę, przebudowę itp. własnego lokalu mieszkalnego przez banku lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową.

Splata pożyczki udzielonej przez teściów na wkład własny – czy to realizacja własnego celu mieszkaniowego?

Jako że pożyczka na wkład własny zostanie udzielona przez teściów Wnioskodawcy, którzy są podmiotem innym niż bank lub SKOK, mające siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, ww. zwolnienie podatkowe nie znajdzie tutaj zastosowania.

Dyrektor KIS wyraźnie podkreślił, że:

„Spłata pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej na podstawie umowy, nawet jeśli środki z tej pożyczki przeznaczone zostały na realizację własnego celu mieszkaniowego, nie jest celem mieszkaniowym wskazanym w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że podmiotem udzielającym pożyczki (kredytu) musi być bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa.”

W związku z tym, pod kątem podatkowym – jeśli chodzi o wykorzystanie środków uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na spłatę zobowiązań finansowych sprzedającego – dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego w podatku PIT bardziej opłacalna pozostaje spłata kredytu bankowego niż spłata pożyczki rodzinnej.

Podstawa prawna:

[1] art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.) (dalej: ustawa o PIT)

[2] art. 30e ust. 1 ustawy o PIT

Małgorzata Gach

Julia Lewandowska

Stan prawny aktualny na dzień 4 luty 2025 r.