Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat – jak można uniknąć jego zapłaty

Artykuł omawia zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania.

Autor:Małgorzata Gach | Kategoria:PODATKI, | Data: . Tagi: , , , , , , , ,
sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat Prawo dla księgowych

Przypomnijmy …

Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej (obrót prywatny), a odpłatnie zbywają nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości lub prawa majątkowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT stanowi to dla nich źródło przychodu.

Zobacz:

Odpłatne zbycie zabudowanej nieruchomości a podatek PIT   

Stawka podatkowa od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – ile wynosi?

Sprzedawca nieruchomości  lub praw majątkowych płaci PIT wtedy, gdy zostaną one sprzedane za kwotę wyższą niż były nabyte.  Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi  wtedy 19 % od uzyskanego dochodu [1].

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych  określonego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zaznaczyć trzeba, że w ustawie o PIT nie ma definicji „kosztów odpłatnego zbycia”. Co obejmują powyższe koszty wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej (znak: 0115-KDIT3.4011.281.2020.3.AW) wydanej w dniu  12 sierpnia 2020 r. Uznał on, że  „za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy”.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat – co stanowi koszt uzyskania przychodów?

Natomiast jako koszty uzyskania przychodów ustawodawca nakazuje przyjmować koszty opisane w art. 22 ust 6c i 6d ustawy o PIT .

Zgodnie z treścią ww. przepisu koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Nieco tylko odmienne zasady znajdują zastosowanie do nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny. Wówczas za koszty podatkowe przyjmuje się jedynie nakłady, które zwiększyły ich wartość, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Koszty takie muszą być udokumentowane.

Zatem jako koszt podatkowy można wskazać wydatki poniesione przez podatnika na nabycie przedmiotowej nieruchomości lecz również wydatki o charakterze budowlanym (na budowę), czy też wydatki remontowe. Nie są nimi natomiast, w szczególności wydatki na wyposażenie np. na zakup stałej zabudowy kuchennej czy też sprzętów AGD.

Wydatki poniesione  na  własne cele mieszkaniowe zwalniają podatnika  z zapłaty PIT

Podatnik (osoba fizyczna), który sprzedał nieruchomość lub prawa majątkowe przed upływem 5 lat, może uniknąć zapłaty PIT, jeżeli przychód ze sprzedaży  wykorzysta ma  na własne cele mieszkaniowe.

Podstawę prawną stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e [3], w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W jaki sposób należy wyliczyć dochód zwolniony z podatku?

„Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego” – stwierdził  Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej (znak: 0113-KDWPT.4011.100.2020.1.MG)  wydanej w dniu 3 września 2020 roku.

 Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe  

Zamknięty katalog wydatków, które  stanowią własne cele mieszkaniowe podatnika zawiera  art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe będą m.in. wydatki poniesione na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT,
  • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia jw. na spłatę kredytu (pożyczki) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

Do powyższych wydatków  zaliczymy także wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany m.in.:

  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
  • gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe – co oznacza

Ustawa o PIT nie zawiera definicji „własne cele mieszkaniowe”. Stąd też pomocne jest orzecznictwo sądów administracyjnych i stanowisko organów interpretacyjnych. Zaznaczyć jednak należy, że tezy doktryny i orzecznictwa podlegają w tym zakresie zmianom.

„Warunkiem zwolnienia podatkowego jest (…) wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. “dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać” – uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku  z dnia 4 lipca 2018 r. (sygn. akt II FSK 1935/16 ) .

Natomiast w interpretacji indywidualnej (znak: 0112-KDIL3-3.4011.149.2019.1.MM) z dnia 26 czerwca 2019 r. czytamy: „ Zwolnieniem tym nie są (…) objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym, nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Podsumujmy …..

W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ustawodawca zezwolił na skorzystanie przez podatnika z tzw. ulgi mieszkaniowej. Polega ona na przeznaczeniu środków otrzymanych   z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu  lat podatkowych na własne cele mieszkaniowe.  Podatnik ma na to trzy lata od końca roku podatkowego, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Przed podjęciem decyzji należy upewnić się, czy konkretny cel mieszkaniowy znajduje  się w katalogu  zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Można także wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej [4], jeżeli są  wątpliwości  odnośnie prawidłowego stosowania przepisów prawa podatkowego.

Podstawa prawna:

– art. 10 ust. 1 pkt 8 , art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e ust. 1- 2,  Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz.U.2020.1426)

Objaśnienie

[1] art. 30e ust. 1 ustawy o PIT

[2] art. 30e ust. 2 w powiązaniu z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT

[3]  Art. 30e ustawy o PIT dotyczy stawki  podatkowej od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

[4] Wydawanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie reguluje art. 14b Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. 2020. 1325)

Stan prawny na dzień 23 marca 2021 roku

Małgorzata Gach

Wanda Książek

Polecane wpisy