Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste – jakie opłaty są wymagane

Obraz autorstwa freepik

Informacyjnie

Prawo użytkowania wieczystego gruntu zostało uregulowane w art. 232- 243 Kodeksu cywilnego  (przepisy ogólne) i w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (przepisy szczególne).

Z dyspozycji art. 232 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wynika, że przedmiotem użytkowania  wieczystego mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego tj. gminy, powiatu, województwa lub ich związków.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: uogn) powyższe nieruchomości „mogą być przedmiotem obrotu, a w szczególności mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste”.

Na podstawie art. 236 § 1 k.c. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustanawiane jest na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

W jaki sposób następuje nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu?

Nabycie prawa użytkowania wieczystego odbywa się poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej przenoszącej własność nieruchomości tj. umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Niniejsza umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Powyższe wynika z art. 27 zd. 1 uogn w powiązaniu z art. 158 zd. 1 k.c. [1].

„Użytkownik wieczysty, z którym zawierana jest umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, wyłaniany jest w drodze przetargu (art. 28 ust. 1 i art. 37 ust. 1 GospNierU). Jedynie wyjątkowo oddaje się nieruchomości gruntowe w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej (zob. przypadki wskazane w art. 37 ust. 2, 3–3b i 5 GospNierU)” – wyjaśnia piśmiennictwo [2].

Z tytułu ustanowienia prawa do użytkowania wieczystego pobierane są dwa rodzaje opłat

Cena nieruchomości ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie jej wartości. (art. 67 ust. 1 uogn). Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jego użytkownik wieczysty obowiązany jest dokonać pierwszej opłaty oraz kolejnych opłat rocznych. Powyższe wynika z art. 71 ust. 1 uogn w powiązaniu z art. 238 k.c [3].

Jak wskazuje orzecznictwo:

„Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny i stanowią swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, (…) z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego, a przede wszystkim przez umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste” – tak wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie – VI Wydział Cywilny z dnia 7 marca 2024 r. (sygn. akt VI C 1011/23, Legalis nr 3063214).

 Pierwsza opłata – regulacja prawna

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej [4].

W świetle art. 71 ust. 2 uogn pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

„Regulacja ta ma na celu zabezpieczenie interesów sprzedającego i uniknięcie problemów związanych z ewentualnym brakiem zapłaty należności” – podkreśla piśmiennictwo [5].

Natomiast z dyspozycji zawartej w art. 71 ust. 3 uofn pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4 niniejszej ustawy.

„Nabywca w tym przypadku zobligowany jest zapłacić przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości wyłącznie pierwszą ratę” – wyjaśnia piśmiennictwo [6] .

Z art. 70 ust. 3 powyższej ustawy rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (NBP). Wysokość stóp procentowych NBP ustala Rada Polityki Pieniężnej (RPP) poprzez wydanie uchwały . Zgodnie z § 4 Uchwały NR 7/2023 RPP z dnia 4 października 2023 r. w sprawie stopy referencyjnej, oprocentowania kredytów refinansowych, oprocentowania lokaty terminowej oraz stopy redyskontowej i stopy dyskontowej weksli w Narodowym Banku Polskim (Dz.Urz.NBP z 2023 r. poz. 15) stopa redyskontowa weksli przyjmowanych od banków do redyskonta przez Narodowy Bank Polski wynosi 5,80 %.

Opłaty roczne

Opłaty roczne użytkownik wieczysty wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego (art. 71 ust. 4 uogn). Przykładowo może to być odroczenie opłaty lub rozłożenie jej na raty

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Wynoszą  one  od 0,3% do 3% ceny nieruchomości gruntowej. Tak wynika z art. 72 ust. 3 uogn.

Istotne!

Z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.

Użytkownik wieczysty może wnioskować o zastosowanie ulgi w spłacie należności cywilnoprawnej

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości może stanowić obciążenie finansowe dla użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty może wtedy wystąpić o jej umorzenie w całości albo w części lub odroczenie spłaty albo rozłożenie na raty. Zezwala na to art. 12a uogn.

Piśmiennictwo wskazuje, że:

„Uiszczana przez użytkownika wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości opłata roczna, mimo iż w znacznej części regulowana przepisami GospNierU, ma charakter cywilnoprawny (…) W związku z tym należy do niej stosować także art. 12a GospNierU, który, o ile opłata jest należna Skarbowi Państwa, stanowi podstawę do umorzenia jej w całości albo w części, a ponadto do odroczenia terminu jej zapłaty oraz rozłożenia na raty.” Tak K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, [w:] Komentarzu do art. 238 k.c., Legalis.

Orzecznictwo potwierdza iż:

„cechą czynności polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste jest ustawowo określone rozłożenie w czasie odpłatności z tytułu jej wykonania, gdyż opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego, a więc należy spełniać je periodycznie, co jednocześnie powoduje, że rozłożona w czasie jest wymagalność tychże opłat” – tak wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I FSK 1876/17, Legalis nr 2550995).

Ustawodawca odsyła do przepisów ustawy o finansach publicznych

W sprawie stosowania ulg w opłacie rocznej użytkowania wieczystego gruntu w art. 12a uogn odsyła do art. 56, art. 57 i art. 58 ust. 2-4 ustawy o finansach publicznych (dalej: uofp).

W art. 55 uofp ustawodawca podaje, że należności pieniężne mające charakter cywilnoprawny, przypadające organom administracji rządowej, państwowym jednostkom budżetowym i państwowym funduszom celowym, mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty.

Przesłanki umarzania należności o charakterze cywilnoprawnym z urzędu zawiera art. 56 uofp.

„Przesłanki umorzenia należności w całości wskazane w komentowanym przepisie można podzielić na cztery rodzaje:

1) pierwszą grupę stanowią przesłanki odwołujące się do zakończenia bytu prawnego dłużnika, przy jednoczesnym braku majątku umożliwiającym zaspokojenie wierzyciela;

2) drugą grupę stanowią przesłanki odwołujące się do przewidywań w zakresie nieopłacalności egzekucji;

3) trzecią grupę stanowią przesłanki odnoszące się do zaistniałej bezskuteczności egzekucji;

4) czwarta przesłanka odwołuje się do interesu publicznego jako powodu umorzenia należności”– wskazuje piśmiennictwo [7].

Natomiast z art. 57 uofp na wniosek dłużnika:

1) należności mogą być umarzane w całości – w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym.

2) należności mogą być umarzane w części, terminy spłaty całości albo części należności mogą zostać odroczone lub płatność całości albo części należności może zostać rozłożona na raty – w przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika.

Na ten temat „ważnego interesu dłużnika” i „interesu publicznego” pisałyśmy w artykule: Ważny interes podatnika lub interes publiczny jako warunek przyznania ulg w spłacie zobowiązań podatkowych (3)

Orzecznictwo wyjaśnia:

„Przesłanka interesu społecznego lub gospodarczego wymaga w pierwszej kolejności ustalenia sytuacji majątkowej wnioskodawcy oraz skutków ekonomicznych, jakie wystąpią dla wnioskodawcy w przypadku realizacji zobowiązania bez rozłożenia terminu płatności na raty” [8].

Wymagana jest uchwała w sprawie ustalenia zasad udzielania powyższych ulg

Z dyspozycji zawartej w art. 59 ust. 1-2 w zw. z art. 55 uofp wynika, że w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym należności pieniężne mające charakter cywilnoprawny, przypadające jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym wymienionym w art. 9 pkt 3, 4 i 13, czyli jednostkom budżetowym, samorządowym zakładom budżetowym, państwowym i samorządowym instytucjom kultury mogą być umarzane, terminy ich spłaty mogą zostać odroczone lub płatność tych należności może zostać rozłożona na raty, na zasadach określonych przez organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego.

Niniejsza regulacja ustawowa jest ogólna, Stąd też organ będący jednostką samorządu terytorialnego musi wydać stosowną uchwałę.

„Obligatoryjną treść uchwały stanowią:

1) szczegółowe zasady (czyli reguły postępowania), sposób i tryb udzielania ulg (czyli ustalony porządek załatwiania spraw),

2) warunki dopuszczalności pomocy publicznej w przypadkach, w których ulga stanowiłaby pomoc publiczną w rozumieniu odrębnych przepisów (postanowienia uchwały powinny rozstrzygać co najmniej, jaki rodzaj pomocy publicznej jest dopuszczalny w przypadku udzielania ulg, oraz wskazywać przesłanki ich stosowania w przypadku, gdy udzielenie ulgi można zakwalifikować jako pomoc publiczną; w praktyce najczęściej w uchwałach mowa jest o pomocy de minimis),

3) wskazanie organu lub osoby uprawnionej do udzielania tych ulg” [9] .

Ważne!

„W przypadku braku ważnej uchwały, podjętej na podstawie art. 59 ust. 2 FinPubU, udzielanie ulg w zapłacie należności cywilnoprawnych jest niedopuszczalne” [10].

 Podstawa prawna :

• 155 § 1, art. 158 , art. 232 § 1., art. 234, art. 236 § 1, art. 238  Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610).
• 12a ,13 ust. 1, art. 67 ust. 1, art. 70 ust. 2- 4, art. 71 , art. 72, art. 77 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344) .
• 9 pkt 3, 4 i 13 art. 55- 58 ust. 2- 4, art. 59 ust. 2 i 3 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 roku o finansach publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1270 z późn. zm.) .

Objaśnienie:

[1] Z art. 158 zd. 1 Kodeksu cywilnego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

[2] Tak Osajda K. (red. serii), Borysiak W. (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, [w:] Komentarzu  do art. 234 Kodeksu cywilnego, Legalis.

[3] W art. 238 Kodeksu cywilnego ustawodawca podaje, że użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

[4] Powyższe wynika z treści art. 72 ust. 1- 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[5]  Tak Jaworski J., Prusaczyk A., Tułodziecki A, Wolanin M , Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 8, Warszawa 2023, [w:] Komentarzu . do art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Legalis.

[6] Tamże.

[7] Tak Sitek – Mikos A, (red.), Ustawa o finansach publicznych. Komentarz, Rok: 2023, Wydanie:15 , [w:] Komentarzu do art. 56 ustawy o finansach publicznych, Legalis.

[8] Tak wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2012 r. w sprawie o sygn.akt V SA/Wa 435/12, publ. Legalis nr 830345.

[9] Tak Walczak P. (red.), Ustawa o finansach publicznych. Komentarz dla jednostek samorządowych. Wyd. 2, Warszawa 2021, [w:] Komentarzu do art. 59 ustawy o finansach publicznych, Legalis.

[10] Tamże.

Stan prawny na dzień 19 czerwca 2024 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek