Odpłatne zbycie zabudowanej nieruchomości a podatek PIT

Kiedy odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a  ustawy o PIT odpłatne zbycie, nieruchomości stanowi źródło przychodu,  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej tzn. nie jest przedmiotem działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ważne!

W rozumieniu niniejszego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nie jest dla podatnika źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu PIT.

Nieruchomość, czyli co?

Ustawa o PIT nie podaje czym jest nieruchomość,  stąd też należy korzystać z definicji „nieruchomości” podanej w art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z dyspozycją w nim zawartą nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Niniejsza definicja „jest tak pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości niemające urządzonych ksiąg wieczystych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste”  – podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu Uchwały z dnia 21 marca 2013 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 8/13.

W świetle art. 48 K.c. do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 par.1 K.c.).

Budynek jest trwale związany z gruntem

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej obejmuje działkę budowlaną (grunt) oraz postawiony na niej budynek. Może to być przykładowo budynek mieszkalny. Nie jest on odrębną nieruchomością. W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a  ustawy o PIT należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie [1] prawa własności gruntu.

Należy podkreślić, że „odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania (rozpoczęcia, czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego) nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu” (interpretacja indywidualna (znak: 0114-KDIP3 2.4011.407.2020.1.MG) z dnia 24 lipca 2020 r.

„Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu” – uznał  Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej (znak: 0115-KDIT2-3.4011.175.2019.2.JG) wydanej w dniu 3 czerwca 2019 r.

… stąd też istotna jest data nabycia własności działki

Dla celów podatkowych – biorąc pod uwagę termin 5-cioletni – istotna jest zatem data nabycia własności działki ewidencyjnej [2], natomiast moment wybudowania budynku nie ma tu znaczenia prawnego.

W związku z tym w przypadku gruntu, który został nabyty przykładowo w roku 2009, a budowa domu zakończy się w roku 2021 – taka sprzedaż – o ile nie będzie dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej – nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Stanowisko takie potwierdzają także organy podatkowe.

Z treści interpretacji indywidualnej z dnia 11 stycznia 2021 r. (znak: 0115-KDIT3.4011.534.2020.2.MK) wynika, że w dniu 17 października 2012 r. Wnioskodawca  nabył na potrzeby własne działkę budowlaną rolną. Planuje na niej wybudować w 2021 r. dom w zabudowie bliźniaczej lub dwa odrębne domy jednorodzinne. „Wnioskodawca zamierza dokonać w 2022 r. sprzedaży nieruchomości (ewentualnie części nieruchomości), a sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej”.

Organ skarbowy zgodził się z Wnioskodawcą, „że  dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia działki budowlanej, tj. rok 2012. Jeśli więc budynek został wybudowany na własnej działce, to za datę nabycia nieruchomości należy datę nabycia tej działki, niezależnie od tego, kiedy wzniesiono na niej budynek. W konsekwencji, planowana sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem (…) nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą”.

Termin zapłaty podatku i rodzaj deklaracji rocznej

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie od dnia 15 lutego do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT-39, w którym wykazuje się kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania [3] w związku z zastosowaniem ulgi mieszkaniowej. Natomiast jeśli sprzedaż następuje po upływie analizowanego terminu 5 lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – obowiązek złożenia zeznania podatkowego odpada.

Organ podatkowy w interpretacji z dnia 2.01.2018 r. (znak: 0115-KDIT2-1.4011.321.2017.1.JG), wskazał, że: „planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego nabytego w 2010 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie. Zatem, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy oraz do złożenia zeznania podatkowego, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Przeczytaj także:

Sprzedaż nieruchomości po śmierci małżonka – interpretacja ogólna Ministra Finansów

Podatki 2019: Sprzedaż nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego

Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie małżonków z podatkiem czy bez podatku?

Podsumujmy …

Przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej ważna jest data nabycia działki, a nie data wybudowania na niej domu. Potwierdza to Dyrektor  KIS w interpretacji indywidualnej (znak: 0113-KDIPT2-2.4011.209.2020.2.KR) z dnia 27 maja 2020 r.: „w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu”.

Wybudowanie budynku może mieć natomiast znaczenie w przypadku budowy przeprowadzonej na gruncie stanowiącym przedmiot wieczystego użytkowania gruntów. Jest tak ze względu na fakt, iż w  przypadku użytkowania wieczystego odrębnie traktuje się grunt a odrębnie budynek. W takich przypadkach bieg terminu pięcioletniego należy zatem liczyć odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym, gdyż budynek wybudowany na takim gruncie stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podstawa prawna:

– art. 10 ust.1 pkt 8 lit.a  Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2020.1426),

– art. 46 par.1, art. 47 par.1, art. 48 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2020.1740).

Objaśnienie:

[1] nabycie – Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, przez pojęcie „nabycie” (…) należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika”

[2] Działka  ewidencyjna  została zdefiniowana w par. 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U.2019.393) . Wynika z niego, że działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

[3] Krajowa Informacja Skarbowa, Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości,  Roczne rozliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych za 2020 (dostęp w dniu 18 lutego 2020 r.)

Stan prawny na dzień 18 lutego 2021 r.

Małgorzata Gach

Wanda Książek