Odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – skutki podatkowe

Zobaczmy przepisy

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b Ustawy o PIT podatnik, który w danym roku podatkowym dokonał odpłatnej sprzedaży (zbycia) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli:

1) odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

2) zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Data nabycia mieszkania – w jaki sposób należy ją ustalić dla celów podatkowych?

W przypadku  sprzedaży mieszkania istotne jest ustalenie daty jego nabycia. W celach podatkowych od daty nabycia lokalu należy liczyć pięcioletni termin potrzebny do jego odpłatnego zbycia. Ma to wpływ na zapłatę podatku dochodowego od osób fizycznych lub jej brak.

Przykład z interpretacji indywidualnej

W lipcu 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Natomiast w listopadzie 2019 r. powyższa nieruchomość  została notarialnie wpisana do ksiąg wieczystych (akt notarialny, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności z dnia … listopada 2019 r.). Wnioskodawczyni chce odpłatnie zbyć tę nieruchomość.

Podatniczka zapytała organ skarbowy o to,  jaki  w przypadku umowy sprzedaży byłby „sposób liczenia pięcioletniego okresu, czyli moment nabycia nieruchomości (1997 r. czy 2019 r.)?”.

W  wydanej w dniu  15 stycznia 2021 r. interpretacji indywidualnej (znak: 0115-KDIT2.4011.735.2020.2.KC) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wyjaśnił, że „przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność w formie aktu notarialnego jest jedynie zmianą formy prawnej zbywalnego prawa do lokalu a nie nowym nabyciem”. Stąd też „datę nabycia lokalu mieszkalnego należy utożsamiać z chwilą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego” czyli  „za datę nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego (…)  należy uznać 1997 r. A zatem pięcioletni okres (…)  niewątpliwie minął, skutkiem czego, sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne prawo własności lokalu, nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, (…)”.

Tożsame stanowisko organu skarbowego wynika z interpretacji indywidualnej z 19 czerwca 2019 r. (znak: 0112-KDIL3-2.4011.214.2019.1.DJ) : „datą nabycia lokalu przekształconego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność (wraz z udziałem w gruncie bądź z udziałem w prawie współużytkowania wieczystego gruntu), jest data nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego”.

Zakup lokalu z zasobów mieszkaniowych gminy, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – kiedy następuje nabycie prawa do nieruchomości ?

Przykład z interpretacji indywidualnej

„Wnioskodawczyni wraz z mężem w 2002 r. zakupiła od urzędu gminy lokal mieszkalny jako odrębną własność budynku wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu. W marcu 2019 r. otrzymała zaświadczenie z urzędu gminy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności”.

W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności „nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania”. Dzieje się tak dlatego, ponieważ „ww. przekształcenie nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (interpretacja indywidualna , znak: 0115-KDIT2-3.4011.328.2019.2.MK  wydana przez Dyrektora KIS w dniu  1 października 2019 r.). Następuje tylko zmiana formy prawnej prawa do  przedmiotowej nieruchomości.

Najpierw mieszkanie lokatorskie, potem własnościowe – od jakiej daty należy liczyć nabycie?

Ustanowienie dla członka spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie stanowi dla niego nabycia. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne tzn. nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Główny najemca – członek spółdzielni mieszkaniowej może z niego korzystać, ale nie jest jego właścicielem.

Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez tego członka stosownych spłat, spółdzielnia mieszkaniowa dokonuje przekształcenia niniejszego lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. „Wówczas z chwilą zawarcia między członkiem spółdzielni a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego następuje jego nabycie” – podkreślił organ interpretacyjny (interpretacja indywidualna , znak: 0112-KDIL2-1.4011.686.2020.1.KF z dnia 12 listopada 2020 r.

Podsumujmy

Datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest dzień nabycia tego prawa. Organ skarbowy podkreśla: „Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność w formie aktu notarialnego jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym” (interpretacja indywidualna , znak: 0114-KDIP3-1.4011.589.2020.3.MZ z dnia 7 grudnia 2020 r.).

Podstawa prawna:

– art. 10 ust.1 pkt 8 lit.b  Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2020.1426)

Stan prawny na dzień 2 marca 2021 roku

Małgorzata Gach

Wanda Książek