Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku – wybór interpretacji indywidualnych (2)

Przypomnijmy…

Z dyspozycji zawartej w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) wynika, że  w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości otrzymanej w spadku – dokonanego poza działalnością gospodarczą – okres pięciu lat , liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przykładowo  z interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 4 października 2023 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.393.2023.1.MD) wynika, że podatniczka w 2020 r. nabyła w drodze zapisu windykacyjnego dokonanego przez jej matkę (akt  notarialny) działkę ewidencyjną zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym. Jej matka była jedyną właścicielka tejże działki od 1997 r. Wnioskodawczyni planuje sprzedać nabytą w spadku nieruchomość.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wyjaśnił, że:

„nabycie przez Panią zabudowanej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem zapisu windykacyjnego mieści się w pojęciu nabycie w drodze spadku, o którym mowa w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ Pani matka nabyła ww. nieruchomość w latach 1993-1997 oznacza to, że okres pięciu lat określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ww. ustawy niewątpliwie minął. Zatem, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu (…). . W konsekwencji, nie będzie ciążyć na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży”.

Na ten temat pisałyśmy w artykule: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku  – wybór interpretacji indywidualnych (1)

Nabycie nieruchomości przez spadkodawców  – pogląd w orzecznictwie

Stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres pięciu lat, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Istotna jest tutaj Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r. wydana w  sprawie o sygn. akt II FPS 2/17 (publ. Legalis):

„Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.

W uzasadnieniu Uchwały NSA wskazał, że:

„w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 KRO nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDoFizU. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej” .

NSA uważa, że:

„z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku (…). Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości”.

Przeczytaj również: Zbycie nieruchomości przez małżonka – interpretacja ogólna z dnia 23 marca 2021 r.

Data nabycia nieruchomości przez spadkodawców do ich majątku wspólnego – kierunek interpretacyjny

W ostatnio wydanych interpretacjach indywidualnych organ skarbowy wyjaśnia jaki sposób należy liczyć datę nabycia nieruchomości otrzymanej w wyniku spadkobrania.

W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 27 września 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.517.2023.2.AKR) Dyrektor  KIS wyjaśnił, że z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwentnie, w przypadku sprzedaży tego prawa, każdy z małżonków zbywałby je w całości, a nie w określonym udziale”.

Tożsamy pogląd zawiera interpretacja indywidualna z dnia 26 lipca 2023 r.  (sygn. 0112-KDSL1-2.4011.266.2023.2.MO).

Przykłady z interpretacji indywidualnych:

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 października 2023 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.293.2023.2.MJ) organ skarbowy wyjaśnił, że Wnioskodawczyni:

„nabyła nieruchomości w ramach spadku po ojcu w 2016 oraz w roku 2019 r. w ramach spadku po matce. (…) Zatem planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkodawców.”

Zobacz również: interpretację indywidualną z dnia 12 września 2023 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.367.2023.1.MD) oraz wydaną w dniu  26 maja 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.220.2023.2.EC)  i w dniu 1 marca 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.26.2023.1.JK3).

Sprzedaż nabytej w spadku działki z rozpoczęta budową – czy jest możliwa ?

W interpretacji indywidualnej  wydanej w dniu 13 października 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.715.2022.2.KR) Dyrektor  KIS zezwolił podatniczce na  sprzedaż bez podatku nabytych w drodze spadku, nieruchomości (tj. gruntu wraz z rozpoczętą budową domku letniskowego). Niniejszą nieruchomość podatniczka otrzymała w drodze spadku:

• w udziale wynoszącym 1/2 spadku po swojej matce w dniu 5 lutego 2018 r.
• w udziale wynoszącym 1/1 spadku swoim ojcu w dniu  10 marca 2022 r.

Organ interpretacyjny  powołał się na  art. 48 Kodeksu cywilnego z którego wynika, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania. Stwierdził, że:

„w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności.(…)”.

Sprawdź: Prawo własności: Dom wybudowany na działce jednego z małżonków (1)

„W przedstawionej sprawie 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku nabycia nieruchomości gruntowej przez Pani rodziców do ich majątku wspólnego”  Stąd też „uznać należy, że 5-letni okres, (…) w Pani przypadku niewątpliwie minął, bowiem – jak wynika z treści wniosku – od końca roku, w którym Pani matka i Pani ojciec nabyli prawo własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej do majątku wspólnego małżonków (tj. w 2005 r.), upłynęło ponad 5 lat”.

Podsumujmy …

Z  przedstawionych tutaj interpretacji indywidualnych dotyczących skutków podatkowych sprzedaży odziedziczonej w spadku nieruchomości, istotna jest data ich nabycia przez spadkodawców do ich majątku wspólnego, a nie  data otrzymania spadku.

W interpretacji indywidualnej z dnia 22 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.732.2023.1.MR) organ skarbowy  zwrócił uwagę:

„na obecną konstrukcję art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej”.

Natomiast w przypadku zbycia nieruchomości spadkowej, gdy od czasu zakupu lub wybudowania jej przez spadkodawcę nie minęło pięć lat należy zapłacić 19% PIT.

Podstawa prawna:

• Art. 10 ust. 1 pkt 8 , art. 10 ust. 5 – 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.2022.2647)
• Art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (t.j. Dz.U.2020.1359)

Stan prawny na dzień 7 listopada 2023 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek