Zadatek a podatek dochodowy od osób fizycznych

Image by Slender Snake from Pixabay

Zadatek a zaliczka

Dla kupującego nieruchomość zadatek stanowi zabezpieczenie transakcji, zaś dla sprzedającego formę ochrony na wypadek niewykonania świadczenia umownego. Choć potocznie pojęcia „zadatek” i „zaliczka” bywają używane zamiennie, to w świetle prawa mają zupełnie inne znaczenie.

Zadatek to forma zabezpieczenia umowy, dzięki której jeśli do wykonania tej umowy nie dojdzie z winy jednej ze stron, druga może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek albo jeśli sama wpłaciła zadatek może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości bez wyznaczania dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia [1].

Z kolei zaliczka to część należności przekazana na poczet ceny przed finalizacją transakcji i gdy następuje wykonanie umowy, zalicza się ją na poczet zapłaty ceny [2]. Tutaj jeśli umowa nie zostanie wykonana, dana kwota co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od przyczyny, z powodu której do zawarcia umowy nie doszło.

Dlatego też instytucja zadatku niesie silniejsze konsekwencje prawne w przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie dochodzi do skutku.

Zadatek – gdy transakcja finalnie dochodzi do skutku

W momencie podpisania przez strony umowy przedwstępnej, w której zgodnie zastrzegają one zadatek i który następnie zostaje wpłacony w wykonaniu tego zobowiązania, pod względem podatkowym nic się jeszcze nie dzieje. Umowa przedwstępna nie oznacza przeniesienia własności nieruchomości, więc nie wywołuje skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych. Otrzymany zadatek nie jest jeszcze przychodem, który trzeba wykazywać w deklaracji podatkowej.

Momentem, istotnym dla dalszych losów zadatku wpłaconego przy umowie przedwstępnej jest zawarcie stanowczej umowy sprzedaży nieruchomości.

Wtedy dochodzi do „odpłatnego zbycia” nieruchomości w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, i kwota wpłaconego przez kupującego zadatku staje się elementem ceny.

Pamiętać trzeba, że jeżeli upłynęło ponad 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedający  – osoba fizyczna – nabyła nieruchomość, to zgodnie z przepisami podatkowymi taka sprzedaż w ogóle nie podlega opodatkowaniu PIT.

Wtedy według Dyrektora KIS przyjęcie zadatku nie powoduje konieczności zapłaty podatku przez sprzedającego, o ile nieruchomość jest w jego posiadaniu od ponad 5 lat od końca roku w którym doszło do jej nabycia:

„Zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani kwotę zaliczki/zadatku nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Panią w 2024 r. kwota zadatku/zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości […] nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zadatku/zaliczki” [3].

Natomiast w przypadku, w którym umowa stanowcza dotyczyć będzie nieruchomości, która sprzedawana jest przed upływem 5 lat od końca roku w którym doszło do nabycia nieruchomości zadatek, który został zaliczony na poczet ceny niejako „dzieli” los prawny ceny sprzedaży.

W takim przypadku zgodnie z art.30e Ustawy o PIT „Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku”.

Podatnik ma jednak prawo do wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

O ww. wydatkach pisaliśmy m.in. w artykułach:

• Własne cele mieszkaniowe – wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego lub pożyczki
• Własne cele mieszkaniowe – wydatki na remont zakupionego domu lub mieszkania

Gdy umowa przyrzeczona nie zostaje zawarta

Sprawa wygląda inaczej, gdy umowa przyrzeczona nie zostaje zawarta, a zadatek zostaje zatrzymany.

W takim przypadku zatrzymany zadatek staje się trwałym przysporzeniem majątkowym i jako taki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na co wskazał Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 30 kwietnia 2024 roku o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.207.2024.2.AM:

„Kwota zatrzymanego zadatku stanowi Pana przysporzenie majątkowe, które zgodnie z art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł. Bezsprzecznym jest fakt, że przychód (obowiązek podatkowy) z tytułu zadatku powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający – Pan – zachował otrzymany zadatek”.

Fiskus traktuje więc zadatek jako przychód z innych źródeł, który trzeba wykazać w zeznaniu rocznym za rok, w którym do zatrzymania doszło. Nie ma znaczenia okoliczność, że pierwotnie pieniądze miały zostać zaliczone na poczet ceny, gdyż liczy się to, że ostatecznie umowy nie zawarto, a środki zostały po stronie sprzedającego na stałe [4].

Opodatkowanie zatrzymanego zadatku na podstawie art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 Ustawy o PIT, oznacza, że zdaniem organu interpretacyjnego taki zadatek powinien być traktowany jako przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu wg skali podatkowej (12%, 32%), w zeznaniu podatkowym za rok, w którym zaistniały podstawy do zatrzymania ww. kwoty zadatku.

Podsumowanie

Zadatek sam w sobie nie stanowi przychodu do opodatkowania, dopóki służy jako zabezpieczenie umowy, która ostatecznie zostanie wykonana. Dopiero trwałe zatrzymanie zadatku, gdy transakcja nie dochodzi do skutku, może oznaczać konieczność rozliczenia PIT.

Przypisy:

[1] Art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).

[2] Tak m.in. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 lutego 2023 roku o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.917.2022.2.MB

[3] Tak m.in. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 20 czerwca 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-1.4011.264.2024.1.MJ.

[4] Analogiczne stanowisko przedstawiono w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2024 r. o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.214.2024.1.AM.

Małgorzata Gach

Julia Lewandowska

Stan prawny aktualny na dzień 10 czerwca 2025