Zgoda KOWRu na przedterminowe zbycie nieruchomości rolnej (1)

Obraz Piet van de Wiel z Pixabay

Jakie ograniczenia w zakresie nieruchomości rolnych wprowadzają przepisy?

Kluczowy w tym aspekcie jest art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 423) (dalej: „UstRolU”), zgodnie z którym:

„Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.” Ustęp 2 dodaje do tego, że „W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.”[1].

Obowiązki nabywcy nieruchomości

Przywołany powyżej art. 2b ust. 1 i 2 UstRolU obliguje nabywcę nieruchomości rolnej do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a jeśli nabywcą jest osoba fizyczna to prawo zobowiązuje ją do prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. Z kolei drugim ograniczeniem jest zakaz zbywania i oddawania w posiadanie nieruchomości innym podmiotom przed upływem wspomnianego powyżej okresu 5 lat.

Niewątpliwie ustawodawca ogranicza w ten sposób możliwość rozporządzania nieruchomościami rolnymi. Czy jednak istnieją jakieś możliwości prawne zbycia lub udostępnienia nieruchomości innej osobie przed tym upływem ww. okresu 5 –letniego.

Czy jest „zbywanie” i „oddawanie w posiadanie”?

Zanim przejdziemy do wskazania jednej z możliwości prawnych wynikających z przepisów, wyjaśnić należy jeszcze występujące w treści art. 2b ust. 2 ustawy pojęcia, takie jak zakaz zbywania i oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości w okresie 5 lat od jej nabycia.

Mianowicie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej „KOWR”):

„(…) pojęcie zbycia odnosi do jakichkolwiek zmian własnościowych, czyli najprościej rzecz ujmując – nabyta nieruchomość rolna nie może w okresie 5 lat zmienić swojego właściciela. KOWR nakazuje rozumieć „zbycie” jako” brak swobody w dokonywaniu w tym czasie czynności prawnych, na podstawie których nastąpić miałoby przeniesienie własności nieruchomości rolnej (np. zawarcie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, wniesienia aportem do spółki itp.). Wspomniane ograniczenie dotyczy także przypadków, w których do przeniesienia własności nieruchomości nabytej pod rządami tej ustawy miałoby dojść również w następstwie: orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego” [2].

Z kolei doktryna prawa jednoznacznie wskazuje, że:

„(…) zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom w oparciu o art. 336 Kodeksu cywilnego, który określa, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Oznacza to, że zakaz oddawania w posiadanie ustanowiony w UstRolU obejmuje zatem wszelkie wypadki, w których nabyta nieruchomość rolna zostałaby przekazana do faktycznego władania na podstawie jakichkolwiek tytułów. Nie wchodzi w ten zakres jednak pojęcie dzierżenia, czyli zgodnie z art. 338 KC faktyczne władanie rzeczą za kogoś innego” [3].

Powyższe nie oznacza jednak, że nabywca nieruchomości nie ma już żadnej możliwości, dzięki której mógłby przekazać nabytą nieruchomość wcześniej.

Zgoda KOWR

Osoby objęte ww. ograniczeniami w zbywaniu czy też oddawaniu w posiadanie nieruchomości mogą wystąpić z wnioskiem do Dyrektora Generalnego KOWR o uzyskanie zgody na zbycie jakiej nieruchomości. Jest to jedna z możliwości prawnych zbycia lub udostępnienia nieruchomości innej osobie przed tym upływem ww. okresu 5 –letniego.

Kluczowy w tym aspekcie jest art. 2b ust. 3 ww. Ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

„Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym”[4].

Przepis ten wymaga jednak, aby po stronie nabywcy nieruchomości rolnej wystąpił ważny interes lub interes publiczny.

Ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej, interes publiczny – czyli co?

To kolejne pojęcia, które wymagają doprecyzowania, ponieważ dopiero jeśli wystąpi „ważny interes nabywcy nieruchomości” albo „interes publiczny”, to nabywca będzie mógł skorzystać z prawa wnioskowania do KOWRu o uzyskanie zgody na zbycie nieruchomości przed terminem.

Przyjmuje się, że:

• „ważny interes nabywcy to jakakolwiek istotna okoliczność, która przemawia za tym, że uzasadnione jest odstąpienie od realizacji zakazów wynikających z nabycia gruntu. Jako przykład w komentarzach do ustawy wskazuje się np. chorobę nabywcy, która uniemożliwia lub utrudnia mu prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamiar zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej, potrzebę zbycia gruntu w celu uzyskania środków na inną nieruchomość, korzystniej położoną itp. Przez ważny interes dla jednostki rozumieć należy nie tylko obiektywne przesłanki, lecz także subiektywne spojrzenie jednostki na to, co jest ważnym interesem. Na przykład takim ważnym interesem będzie rezygnacja z prowadzenia gospodarstwa rolnego i podjęcie decyzji o rozpoczęciu innego rodzaju aktywności życiowej.”;
• interes publiczny to istotne okoliczności uzasadniające zbycie, które leżą po stronie państwa, społeczeństwa, organów państwowych”[5].

Podkreślenie wymaga fakt, iż te przesłanki do wyrażenia zostały zliberalizowane w ramach nowelizacji UstRolU z dnia 17 lipca 2023 r. Wcześniej zgoda mogła być udzielona jedynie w przypadku zaistnienia przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Zrezygnowano jednak z tak surowego podejścia i obecne przesłanki sformułowano dosyć szeroko. Wobec tego dzisiaj można uzyskać pozwolenie zarówno z przyczyn losowych, jak i tych które dotyczą sytuacji życiowej właściciela nieruchomości rolnej. Ponadto wcześniejsze zbycie nieruchomości uzasadnią też okoliczności leżące po stronie Państwa, jego organów lub społeczeństwa [6].

Sankcje za przedterminowe zbycie nieruchomości rolnej bez zgody KOWRu

Na uwadze trzeba mieć też konsekwencje, jakie prawo przewiduje dla właściciela nieruchomości rolnej w przypadku jej zbycia przed upływem 5 lat. Należą do nich:

sankcja nieważności (art. 9 ust. 1 pkt 2 UstRolU) – „Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz nabycie akcji i udziałów w spółce handlowej, o której mowa w art. 3a ust. 1, dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest:

• zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2b ust. 3.[7]”

Poza nieważnością czynności prawnej za pomocą której właściciel nieruchomości rolnej dokonuje jej zbycia art. 9 ust. 3 UstRolU przewiduje również:

• możliwość wystąpienia przez KOWR do sądu o nabycie własności nieruchomości, którą nabywca oddał w posiadanie przed upływem 5 lat bez zgody KOWRU, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami [8].

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów, obowiązujący obecnie 5-letni zakaz przekazywania nabytych nieruchomości rolnych innym podmiotom na jakiejkolwiek podstawie nie ma jednak charakteru bezwzględnego.

Ustawodawca przewidział szereg zwolnień w tym zakresie, a wśród nich właśnie możliwość skierowania do KOWRu wniosku o pozwolenie na zbycie  nieruchomości rolnej przed upływem 5-letniego terminu w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Trzeba jednak pamiętać, że zbycie nieruchomości przed upływem 5-letniego terminu bez zgody Dyrektora KOWR poskutkuje bezwzględną nieważnością takiej czynności. Co więcej, w takiej sytuacji KOWR będzie uprawniony do tego, aby wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości, którą wbrew zakazowi nabywca zbył. Szczegółowo o samym wniosku o wyrażenie zgody na zbycie i jego warunkach formalnych już w kolejnym artykule.

[1] Art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 423).

[2] Zgody na zbycie nieruchomości, dostęp: 27.05.2024.

[3] J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, 2024,wyd. 3, Legalis, komentarz do art. 2b.

[4] Art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 423).

[5] J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, wyd.3, 2024, Legalis

[6] J. Stoksik, S. Fruba, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz do zmian z 13.7.2023 r., 2024, Legalis.

[87 Art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 423).

[8] Art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 423).

Natalia Korczak, prawnik w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Gach