Najem prywatny nieruchomości – wątpliwości podatników (1)

Zdjęcie z Freepik

Zobaczmy przepisy

W art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) podane zostały dwa źródła przychodów z najmu nieruchomości oraz sposób ich opodatkowania. Podatnicy mogą zatem osiągać przychody z najmu nieruchomości, w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej [1] oraz najmu prywatnego, który jest  odrębnym od niej źródłem przychodów. Przychód w obu przypadkach zostaje osiągnięty na podstawie umowy najmu [2].

Od 1 stycznia 2023 r. przychody osiągane z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi: 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

O sposobie opodatkowania przychodu z wynajmowanych nieruchomości decyduje podatnik

W  Uchwale  z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) mającej moc  zasady prawnej NSA wskazał, że o sposobie  kwalifikowania przychodów z najmu

„(-)  podatnik decyduje (-) czy «powiązać» określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (-).

«Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej»”.

Przykład:

Podatnik planuje wyłączyć apartamenty z działalności gospodarczej i rozpocząć ich wynajem w ramach majątku prywatnego. Będzie to sam wynajem bez świadczenia dodatkowych usług. W wydanej w dniu 27 kwietnia 2024 r. interpretacji indywidualnej (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.242.2023.1.EB).

Dyrektor  Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) stwierdził:

„(-) że skoro po wycofaniu apartamentów z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (apartamenty nie będą już stanowić składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) wykonywany przez Pana najem nie będzie spełniał przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu zawarcia umów najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Sprawdź również: NSA: O sposobie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości decyduje podatnik, a nie urząd skarbowy

Podatnicy powzięli wątpliwości co do kwalifikacji przychodów uzyskanych z prywatnego najmu nieruchomości

Podatnicy mają wątpliwości związane z kwalifikacją podatkową przychodów uzyskanych z najmu. Organ skarbowy wyjaśnia :

1. Opodatkowanie przychodów uzyskanych z krótkoterminowego najmu nieruchomości

W przypadku, gdy podatniczka planuje wynajmowanie części swojego domu (pokoje gościnne z dostępem do kuchni i łazienki) w ramach  prowadzenia najmu krótkoterminowego jako najmu prywatnego bez dodatkowych usług, wówczas  „(-) najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (interpretacja indywidualna z dnia 19 czerwca 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.323.2024.1.AA).

Podobnie będzie wtedy, gdy Wnioskodawczyni, właścicielka 3 mieszkań, które wynajmuje  w ramach działalności gospodarczej chce zamknąć działalność gospodarczą i prowadzić ich wynajem jako prywatny (interpretacja indywidualna z dnia 11 kwietnia 2024 r, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.119.2024.2.KP).

Natomiast, gdy podatniczka ma firmę i jednocześnie  wynajmuje mieszkanie w ramach najmu krótkoterminowego, wtedy

„(-) najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu mieszkania na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”  wyjaśnił organ skarbowy w interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.698.2024.1.IM).

2. Wynajem nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej do majątku prywatnego

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego jest neutralne w PIT. Nie będzie to jej zbycie tylko „(-) wyłącznie przesunięcie tej rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku osobistego” [3]. Nieruchomość wycofaną z działalności gospodarczej do swojego majątku prywatnego podatnik może wynająć.

Przykład z interpretacji indywidualnej :

Przedmiotem jednoosobowej działalności gospodarczej  Wnioskodawcy jest sprzedaż drobnych artykułów importowanych oraz skupowanych na rynku krajowym. Wnioskodawca jest także właścicielem nieruchomości – kompleksu magazynowego składającego z 2 hal i biurowca, które wynajmuje ośmiu podmiotom gospodarczym.

Podatnik planuje przeniesienie swojej działalności do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Będzie jej głównym udziałowcem oraz członkiem zarządu. Po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej dotychczasowe umowy najmu zostaną rozwiązane i przedmiotowe nieruchomości będą majątkiem prywatnym. Podatnik zamierza je później wynajmować założonej przez siebie Spółce z o.o. oraz innym najemcom.

Podatnik zapytał organ skarbowy:

„Czy po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu Nieruchomości z działalności i przekazaniu jej na cele prywatne, przychód z wynajmu tych nieruchomości (-) będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (-) ?”.

Dyr. KIS wyjaśnił, że jeżeli:

„(-) zamierza Pan zlikwidować działalność gospodarczą i wycofać nieruchomość użytkową z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie już składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Ponadto, umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Stąd też (-) przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, (-) należy opodatkować na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”. Tak interpretacja indywidualna Dyrektora  KIS z dnia 1 marca 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1011.2022.2.KD).

Tak samo będzie w przypadku, gdy podatnik wycofa:

„(-) wskazaną we wniosku nieruchomość do majątku prywatnego, dokona likwidacji działalności i podejmie działania wskazane we wniosku, to wówczas przedmiotem najmu nie będą już składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Zatem najem 9 lokali (3 lokali usługowych i 6 lokali mieszkalnych) stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Tak stwierdził organ skarbowy w interpretacji indywidualnej  wydanej w dniu 4 sierpnia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.406.2023.2.MAP).

Przeczytaj także: Najem prywatny nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej- jakie skutki w PIT

3. Najem nieruchomości mieszkalnych poza działalnością gospodarczą

Nieruchomości mogą być wynajmowane w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej  lub poza nią. W interpretacji indywidualnej  z dnia 30 marca 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.103.2023.1.MK) organ skarbowy  zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawcy  w kwestii prowadzenia jednoczesnego najmu prywatnego i najmu w ramach działalności gospodarczej.

„Skoro podatnik sam decyduje, które składniki majątku są składnikami firmowymi, a które są majątkiem prywatnym to nic nie stoi na przeszkodzie żeby dochody osiągane z najmu/dzierżawy nieruchomości, które podatnik wiąże z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowane były jak dochody z działalności gospodarczej (-) , a część nieruchomości było majątkiem prywatnym, z którego przychody/dochody opodatkowane będą w sposób właściwy dla dochodów prywatnych (-)” – interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.103.2023.1.MK).

Przykład:

Podatnik wynajmuje mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W listopadzie 2023 r. zakupił dwa nowe lokale w celu zabezpieczenia w przyszłości potrzeb lokalowych swoich dzieci. Nie wprowadził ich do  ewidencji środków trwałych. Od 2024 r. przedmiotowe lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkalne.  Podatnik zamierza: „(-) rozliczać najem nowych lokali w ramach tzw. najmu prywatnego, poza jednoosobową działalnością gospodarczą. Najem nowych lokali będzie miał charakter krótkoterminowy, bądź długoterminowy, w zależności od potrzeb najemców”. W wydanej w dniu dnia 29 lipca 2024 r. interpretacji indywidualnej (sygn. 0115-KDST2-1.4011.288.2024.2.MD). Dyrektor KIS stwierdził:

„(-) że skoro zakupił Pan dwa kolejne lokale (nowe mieszkania) niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą i wynajmuje je Pan w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, to uzyskiwane przez Pana z tego tytułu przychody kwalifikują się do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” .

Tożsamy pogląd zawiera interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.746.2023.2.HJ)

Pozostałe wyjaśnienia wątpliwości interpretacyjnych przedstawimy w drugiej części artykułu.

Podsumujmy

Najem nieruchomości podatnik może rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej albo poza nią. Jak wskazuje linia interpretacyjna „Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą” [4].

Podstawa prawna:

Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6,  art. 14 ust. 2 pkt 1Ustawy  z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226).

Objaśnienie :

[1] Zgodnie z dyspozycją art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalności gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza m.in. działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

[2] Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U z 2024 r. poz. 1061) w świetle którego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

[3].  Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej  Informacji Skarbowej  z dnia 16 kwietnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.155.2024.3.EC).

[3] Tak przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 18 października 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.754.2024.1.MG) oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 5 maja 2023 r., (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.192.2023.3.MT).

Stan prawny na  dzień 13 listopada 2024 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek