Najem prywatny nieruchomości – wątpliwości podatników (2)

Obraz autorstwa rawpixel.com na Freepik

Przypomnijmy

Z mającej moc zasady prawnej Uchwały NSA wydanej w dniu 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) wynika, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła – najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Sprawdź: Wynajem kilkunastu mieszkań – stanowisko NSA

Podatnik decyduje …

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i:

„(-) wynajmuje 26 mieszkań zarówno osobom fizycznym, jak i osobom prowadzącym działalność na cele mieszkaniowe. Począwszy od 2024 r. podatnik planuje wycofać wszystkie składniki majątku związanego z prowadzoną działalnością w postaci lokali mieszkalnych do majątku prywatnego (-)” i rozpocząć ich wynajem w ramach tzw. najmu prywatnego.

Przychód z tego źródła byłby wtedy opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Na pytanie podatnika: „Czy (-) przychód osiągany ze świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych stanowiłby źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?”  Dyrektor  Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) odpowiedział, że:

„(-) przychód osiągany ze świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych na zasadach wskazanych we wniosku należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”. Tak Interpretacja indywidualna z dnia 14 lipca 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.339.2023.2.AA).

Tożsame stanowisko wynika z interpretacji indywidualnej  Dyrektora KIS z dnia 5 stycznia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.837.2023.1.AG) w której organ skarbowy uznał, że:

„(-) skoro zamierza Pani wycofać lokale (poza tym, w którym prowadzi Pani handel) z działalności gospodarczej do majątku prywatnego i wynająć je w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (-) Właściwą stawką do opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez Panią z tytułu najmu na zasadach wskazanych we wniosku będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł”.

… i niekiedy ma wątpliwości

W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 2 sierpnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.431.2024.1.AG) organ skarbowy wyjaśnił wątpliwości podatniczki  dotyczące kwestii „(-) czy może (-) ograniczyć prowadzenie działalności gospodarczej lub zupełnie zlikwidować taką działalność i rozpocząć najem prywatny w trakcie roku podatkowego oraz czy może (-) równocześnie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu odnośnie do niektórych nieruchomości, które będzie chciała (-) powiązać z prowadzoną działalnością oraz najem prywatny nieruchomości”. Stwierdził w niej, że:

„Nie ma też przeszkód, aby Pani ograniczyła prowadzenie działalności gospodarczej i tylko część wynajmowanych nieruchomości «związała» z tą działalnością (wówczas przychody będą podlegać opodatkowaniu wg wybranej formy opodatkowania właściwej dla tego źródła przychodów). Natomiast pozostałe nieruchomości pozostaną w Pani majątku prywatnym, a ich najem będzie Pani zaliczać do źródła przychodów z najmu prywatnego (opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych). Bez znaczenia pozostaje moment podjęcia przez Panią stosowanych decyzji w tym zakresie”.

Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 13 lutego 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.898.2023.1.MM) Wnioskodawczyni chciała wiedzieć, czy może opodatkować przychody z najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych po ich wycofaniu z działalności gospodarczej oraz nabyciu nowych lokali w ramach «najmu prywatnego» ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Dyrektor KIS zezwolił podatniczce:

„(-) opodatkować przychody z najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych po ich wycofaniu z działalności gospodarczej w całości przez siebie w ramach «najmu prywatnego» ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Po nabyciu kolejnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych do majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, będzie Pani mogła rozliczać przychody z najmu w ramach „najmu prywatnego” ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Czy w okresie zawieszenia działalności gospodarczej podatnik może wynająć i opodatkować ryczałtowo nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej?

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zamierza zawiesić działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje nieruchomości, i czasowo «wycofać» je z tej działalności. Nieruchomości te podatnik wynajmowałby długoterminowo i w związku z tym chciałby opłacać z tego tytułu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Następnie w kolejnym okresie letnim planuje wznowić działalność gospodarczą i ponownie wynajmować ww. nieruchomości w ramach tej działalności.

Podatnik zapytał: „Czy opisane postępowanie będzie prawidłowe?”. W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu  5 lipca 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.278.2024.3.JG) organ skarbowy wyjaśnił:

„Skoro rozpoczął Pan wynajmowanie tych nieruchomości jako osoba prowadząca działalność gospodarczą (jak wyżej wskazano zawieszenie nie oznacza zakończenia tej działalności) to dalej będzie Pan traktowany jak przedsiębiorca z tytułu ich wynajmu. Dopóki nie zlikwiduje Pan działalności gospodarczej, nie może Pan traktować wynajmu ww. nieruchomości jako tzw. najmu prywatnego.

W istocie wynająłby Pan składniki majątku związane z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą, o czym mowa w cytowanym art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji nie ma możliwości reklasyfikacji Pana przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opłacania z tego tytułu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”.

Podsumujmy

Nieruchomość wycofaną z działalności gospodarczej podatnik może wynająć prywatnie. Wtedy od uzyskanych  przychodów zapłaci ryczałt. Jak wyjaśnia organ skarbowy „(-) wynajem lokali wycofanych z działalności gospodarczej może być prowadzony poza działalnością gospodarczą zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” – (interpretacja indywidualna z dnia 31 marca 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.46.2023.4.MM).

Wynajmowane mieszkanie, które stanowi majątek osobisty podatnika będzie również opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (interpretacja indywidualna z dnia 31 października 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.698.2024.1.IM).

Podstawa prawna:

Art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy  z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226).

Stan prawny na dzień 11 grudnia 2024 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek