Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości spadkowej – wybór interpretacji indywidualnych (1)

Przypomnijmy …

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) ustawodawca podaje, że  w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonanego poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT).

„W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że termin «nabycie», którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości” – tak NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 września 2017 r. (sygn. akt  II FSK 3673/16).

Przychód z tego tytułu nie powstanie wtedy, gdy sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku w którym doszło do nabycia nieruchomości lub jej wybudowania.

Nieco inaczej wygląda to w przypadku sprzedaży nieruchomości spadkowej

Od dnia 1 stycznia 2019 r. właściciele nieruchomości (np. domów, mieszkań, działek rolnych) nabytych w drodze spadku nie muszą czekać 5 lat po to, żeby je sprzedać bez obowiązku rozliczenia się z urzędem skarbowym w zakresie PIT.

W tym dniu zaczął obowiązywać art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w którym ustawodawca zmienił sposób liczenia okresu pięcioletniego po upływie którego podatnik nie odprowadza podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia odziedziczonej nieruchomości.

Artykuł ten stanowi, że w przypadku odpłatnego zbycia, nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, okres 5-letni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zgodnie z utrwalonym kierunkiem interpretacyjnym:

„Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu” .

Tak przykładowo wynika z interpretacji indywidualnej wydanej :

• w dniu 6 października 2023 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.285.2023.3.AG,
• w dniu 15 września 2023 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.323.2023.2.JN,
• w dniu 1 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDWL.4011.984.2022.1.WS.

Ważne!

Utrwalone orzecznictwo NSA potwierdza, że:

„(…) od pojęciem »nabycie w drodze spadku», należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, (…)” – tak NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 grudnia 2010 r. (sygn. akt  II FSK 1437/09, publ. Legalis) oraz z dnia z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. akt II FSK 1966/11, publ. Legalis).

Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku – wyjaśnienia organu interpretacyjnego

W wydanych interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wyjaśnił wątpliwości podatników w zakresie zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości spadkowej.

1. Sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku po ojcu – interpretacja indywidualna z dnia 15 maja 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.306.2023.1.BM)

W dniu 18 sierpnia  2022 r. Wnioskodawczyni wraz z siostrą sprzedała dom odziedziczony w spadku po ojcu. Dom został wybudowany około 1930 roku. Ojciec nabył go w drodze  darowizny od innych członków rodziny w roku 2002 i w 2013.

Wnioskodawczyni chciała wiedzieć, czy ma obowiązek zapłacić podatek 19% od sprzedaży tego domu.

Dyrektor  KIS wyjaśnił, że:

„Pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę tj. od końca 2002 i 2013 roku. Zatem terminy te upłynęły odpowiednio z dniem 31 grudnia 2007 roku oraz z dniem 31 grudnia 2018 roku.

Wobec powyższego, sprzedaż w 2022 r. przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (Pani ojca).

Zatem nie będzie Pani zobligowana do wykazania tej sprzedaży w zeznaniu rocznym PIT- 39 i zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nabytego w drodze spadku.”

Tożsame stanowisko zawiera Interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2022 r. (sygn.0113-KDIPT1-3.4011.93.2022.1.MWJ).

2. Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku po siostrze – interpretacja indywidualna z dnia 17 maja 2023 r., (sygn. 0114-KDWP.4011.4.2023.2.JCH).

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła mieszkanie po swojej siostrze, która zmarła w 2021 r. Była ona jego właścicielka od 15 kwietnia 1997 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowe mieszkanie w lutym 2023 r.

Wnioskodawczyni zapytała organ interpretacyjny: Czy sprzedaż nieruchomości powoduje powstanie dochodu podlegającego opodatkowaniu?

Dyrektor KIS wyjaśnił, że:

„odpłatne zbycie przez Panią 27 lutego 2023 r. nieruchomości nabytej w drodze spadku po siostrze nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę, który nabył ją 15 kwietnia 1997 r. W konsekwencji na Pani nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości”.

Kiedy wystąpi obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku?

Dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanych w spadku istotne jest ustalenie daty ich nabycia przez spadkodawcę. Nie zawsze spadkodawca nabył nieruchomość … dawno temu.

Przykłady z interpretacji indywidualnych:

1. Wnioskodawczyni w 2020 r. sprzedała nieruchomość, która nabyła w 2019 r. po swojej zmarłej matce. Natomiast jej matka nabyła ja w drodze dziedziczenia po swoim synu zmarłym w 2017 r.

Podatniczka zapytała: Od której daty liczyć pięcioletni okres, który uprawnia do skorzystania ze zwolnienia od podatku od zbycia nieruchomości?

Dyrektor KIS wyjaśnił, że:

„W przedmiotowej sprawie spadkodawcą była matka Wnioskodawczyni, która nabyła nieruchomość w 2017 r. Zatem sprzedaż dokonana przez Zainteresowaną w 2020 r. stanowi źródło opodatkowania, bowiem nastąpiła przed upływem okresu wskazanego ww. przepisami”.

Zatem:

„5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawczynię Zainteresowanej, tj. od 2017 r. zatem dokonana w 2020 r. sprzedaż tej nieruchomości stanowi źródło przychodu i w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Tak wynika z interpretacji indywidualnej  z dnia 24 września 2021 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.710.2021.1.KB)

2. Babcia Wnioskodawcy zmarła w czerwcu 2022 r. Spadek po niej odziedziczyła córka, która zmarła w lutym 2023 r. Jedynym spadkobierca został Wnioskodawca (syn). W spadku po babci zostało mieszkanie spółdzielczo-własnościowe, o powierzchni 51.5 m2.

Matka  Wnioskodawcy  przyjęła spadek „ustawowo, z dobrodziejstwem inwentarza, po upływie pół roku od śmierci babci (…)”. W marcu 2023 r. Wnioskodawca dokonał „notarialnego przyjęcia spadku po swojej matce, a mieszkanie po babci jest (…) zmuszony szybko sprzedać”.

Podatnik poprosił o indywidualną interpretację prawa co do obowiązku płacenia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania.

Organ skarbowy wyjaśnił:

„W przedmiotowej sprawie spadkodawcą była Pana matka, która nabyła mieszkanie w spadku po zmarłej 27 czerwca 2022 r. Pana babce. (…) Zatem, za moment nabycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa się nabycie nieruchomości lub praw przez spadkodawcę, nie zaś przez jego spadkodawców. Przepisy prawa nie dają możliwości doliczenia do tego okresu, na przykład czasu od momentu nabycia nieruchomości przez poprzednika prawnego spadkodawcy. (…) Zatem, odpłatne zbycie przez Pana mieszkania, przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia przez Pana matkę, będzie stanowiło źródło przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Taki pogląd wyraził  Dyrektor KIS w  interpretacji indywidualnej  wydanej w dniu  23 maja 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.258.2023.1.AKR).

Czy spadkobierca może sprzedać nieruchomość bez podatku przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę?

Zbycie nieruchomości spadkowej przed upływem 5 lat, nie zawsze powoduje obowiązek zapłaty PIT w wysokości 19%. Tak będzie w tedy, gdy podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej tzn. przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży na „własne cele mieszkaniowe” nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

W świetle art. 21 ust. 25 ustawy o PIT kosztami poniesionymi na realizację własnych celów mieszkaniowych będą przykładowo wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Na ten temat pisałyśmy w artykule: Minister Finansów uściślił katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe

Przeczytaj także:

• Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat – jak można uniknąć jego zapłaty 
• Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku – z podatkiem czy bez podatku?

Podsumujmy

Spadkobiercy osoby zmarłej nie zapłacą podatku dochodowego od osób fizycznych od zbycia nieruchomości nabytej w wyniku spadkobrania, jeżeli spadkodawca był jej właścicielem więcej niż pięć lat. W obowiązującym stanie prawnym data nabycia nieruchomości liczona jest bowiem od dnia nabycia jej przez spadkodawcę. Natomiast w przypadku zbycia nieruchomości spadkowej, gdy od czasu zakupu lub wybudowania jej przez spadkodawcę nie minęło pięć lat należy zapłacić 19% PIT.

Podstawa prawna:

Art. 10 ust. 1 pkt 8 , art. 10 ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.2022.2647)

Stan prawny na dzień 31 października 2023 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek