Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych zakupu pierwszego lokalu na rynku wtórnym – wątpliwości podatników

Z treści art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od  czynności  cywilnoprawnych wynika, że umowa sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2% ceny podanej w akcie notarialnym stanowiącej wartość rynkową [1]. O dnia 31 sierpnia 2023 r. zakup przez osobę fizyczną pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu na rynku wtórnym  został  zwolniony  z PCC.

Zobaczmy przepisy …

Regulacja prawna w tym zakresie znajduje się w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC), Dz. U. 2023 .170 ze zm.

Zgodnie z dyspozycją w nim zawartą zwalnia się od podatku następujące czynności cywilnoprawne:

„(…) 17) sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia” [2] .

Na temat wchodzących zmian w ustawie o PCC pisałyśmy w artykule: Nabycie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym zostanie zwolnione z PCC

Zakup pierwszego lokalu – wątpliwości podatników

Wprowadzony pkt 17 do art. 9 ustawy o PCC powoduje trudności interpretacyjne w jego rozumieniu .

1. Wyjaśnienia Ministra Finansów

Jeden z posłów wystąpił z interpelacją do  Ministra Finansów. Zadał dwa pytania:

„1. Czy zapis mówiący o zwolnieniu w sytuacji posiadania udziału w nieruchomości, w maksymalnej wysokości do 50% (nabytych w drodze dziedziczenia), dotyczyć ma tylko i wyłącznie udziału w jednej nieruchomości?

2. Czy zwolnienie przysługuje także osobom, które mają lub miały udziały w dwóch lub większej liczbie nieruchomości, a łączna suma ich udziałów nie przekracza 50%?

Przykład:

gdy osoba fizyczna otrzymała w drodze dziedziczenia udział w dwóch nieruchomościach, z czego udział w pierwszej to 1/6, a udział w drugiej to 1/18, a więc udział w pierwszej nieruchomości jest mniejszy niż 50% i udział w drugiej jest mniejszy niż 50% (licząc indywidualnie dla każdej z nich), jak również sumując oba udziały, łączna ich suma stanowi mniej niż 50% udziału, to czy takiej osobie przysługuje zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości?”.

Advertisement

Odpowiadając na interpelację poselską Minister Finansów wyjaśnił:

„(…) że odrębnie należy postrzegać każdy z udziałów, który posiada lub posiadał kupujący w lokalu lub budynku mieszkalnym, przed zakupem pierwszego mieszkania, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W sytuacji posiadania udziałów w więcej niż jednej nieruchomości możliwym jest skorzystanie ze zwolnienia, o ile udział w każdej z nich nie przekracza 50% i w całości został nabyty w drodze dziedziczenia”.

2. Stanowisko organu interpretacyjnego

W wydanych ostatnio interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego organ skarbowy wyjaśnił wątpliwości podatników w zakresie zwolnienia z opodatkowania PCC zakupu pierwszego lokalu na  rynku wtórnym.

Zwolnienie z PCC, gdy udział w odziedziczonych nieruchomościach nie przekracza 50%.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, podatniczka obecnie jest „współwłaścicielem dwóch nieruchomości, z których jedna jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w udziale ¼” , które zostały nabyte w drodze dziedziczenia. Poza udziałami w tych nieruchomościach  Wnioskodawczyni nie jest właścicielem lub współwłaścicielem jakichkolwiek innych nieruchomości. Planuje natomiast po 1 sierpnia 2023 r. zakup pierwszego lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego.

W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 6 października 2023 r, (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.286.2023.1.ASZ) Dyrektor KIS stwierdził że:

„(…) Skoro w drodze dziedziczenia nabyła Pani nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz nieruchomość w postaci odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w udziale po 1/4, to tym samym w zakresie żadnej z ww. nieruchomości Pani udział nie przekroczył 50%. Zatem w takiej sytuacji będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

Podatnik nie skorzysta ze zwolnienia, jeżeli posiada udziały w nieruchomości otrzymanej w darowiźnie

Wnioskodawczyni planuje w przyszłości nabyć od osoby fizycznej lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Obecnie jest ona współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/3 części nieruchomości gruntowych. Udział w prawie współwłasności tych nieruchomości pochodzi z umowy darowizny w dokonanej w maju 2017 r. Jedna z przedmiotowych nieruchomości jest zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi.

W interpretacji indywidualnej z dnia 4 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ) organ skarbowy wyjaśnił, że:

„udział nabyła Pani tytułem darowizny. Natomiast (…) w przypadku kupującego, który posiada udział w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału tytułem dziedziczenia. Pani natomiast nabyła ww. udział tytułem darowizny, a nie tytułem dziedziczenia. Zatem w takiej sytuacji nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

Podatnik nie skorzysta ze zwolnienia z PCC, jeżeli wcześniej posiadał udziały w mieszkaniu zakupionym na rynku pierwotnym

Podatniczka wraz z mężem planuje zakup pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Wcześniej małżonkowie byli właścicielami mieszkania w udziale po 50% każdy. Zostało ono zakupione na kredyt na rynku pierwotnym przed zawarciem związku małżeńskiego. Obecnie podatnicy już tego mieszkania nie posiadają.

Organ interpretacyjny wyraził pogląd, zgodnie z którym:

„mając na uwadze fakt, że była już Pani współwłaścicielem mieszkania w udziale 50%, a udział ten nie został nabyty przez Panią w drodze dziedziczenia, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W analizowanej sprawie nie ma znaczenia, że mieszkanie którego była Pani wcześniej współwłaścicielem zostało nabyte na rynku pierwotnym ani też czas, który minął od jego sprzedaży. Warunkiem do korzystania z ww. zwolnienia jest to, żeby kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych w przepisie praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Tak interpretacja indywidualna z dnia 2  października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.191.2023.1.DR)

Nabycie nieruchomości przez małżonków nie będzie zwolnione z PCC, gdy jedno z małżonków było lub jest posiadaczem domu lub mieszkania

Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje zakup domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Małżonkowie posiadają intercyzę i dlatego dom będzie kupiony w udziałach. Maż podatniczki był wcześniej właścicielem innej nieruchomości (mieszkania), natomiast ona nigdy nie posiadała udziałów w żadnej nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu  21 września 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB) Dyrektor KIS nie  zezwolił podatniczce na  zwolnienie z PCC.

„W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty  w drodze dziedziczenia”– uznał.

Podsumujmy …

Zgodnie z przedstawionym kierunkiem interpretacyjnym  osoba fizyczna lub osoby fizyczne  nabywające swoje pierwsze lokum na rynku wtórnym, mogą być zwolnione z PCC. Tak będzie wtedy, gdy nie byli i nie są posiadaczami innych nieruchomości (przykładowo na współwłasność). Wyjątek stanowi udział, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W pozostałych przypadkach powyższe zwolnienie nie  przysługuje.

Źródło:

Sejm RP, Interpelacja nr 44098 w sprawie zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości

Podstawa prawna:

 Art. art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) , art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. 2023 .170 ze zm., ost. zm. Dz.U. 2023. 1463).

Objaśnienie:

[1] Wyjaśnienie ustalenia wartości rynkowej w PCC zawiera informacja  Krajowej Informacji  Skarbowej: Wartość rynkowa i podstawa opodatkowania (dostęp w dniu 30.10. 2023 r.).

 [2]  Art. 4 pkt 4 Ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023. 1463) wprowadził zmiany w art. 9 ust. 1 pkt 17 ustawy o PCC .

Stan prawny na dzień 14 listopada 2023 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek