Czy opłaty za media są przychodem w ryczałcie od przychodów z najmu?

Obraz autorstwa pvproductions na Freepik

Ryczałt od przychodów z najmu – informacje ogólne  

Przychody z wynajmu np. nieruchomości mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako wynajem prywatny. Wynajem taki może być także przedmiotem działalności gospodarczej i wówczas przychody z tego tytułu można opodatkować również ww. ryczałtem, lub podatkiem liniowym lub na zasadach ogólnych.

W przypadku wyboru opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – przychody z wynajmy mogą być opodatkowane wg :

• Stawki 8,5% od wartości przychodów – do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
• Oraz stawki 12,5% od wartości przychodów – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu rocznie.

Podstawę opodatkowania w każdym przypadku tj. zarówno jeśli wynajem dokonuje się w ramach działalności gospodarczej jak i poza działalnością gospodarczą stanowi przychód, bez pomniejszania go o koszty uzyskania przychodu (np. remonty, amortyzację czy odsetki od kredytu).

O najmie prywatnym i zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych pisaliśmy m.in. w artykułach:

• Najem prywatny nieruchomości – wątpliwości podatników (1)
• Najem prywatny nieruchomości – wątpliwości podatników (2)
• Wynajem kilkunastu mieszkań – stanowisko NSA
• Krótkoterminowy najem nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną – kilka spraw

Czy opłaty za media są przychodem podatkowym?

Wynajem szczególnie nieruchomości: domów czy mieszkań wiąże się z koniecznością rozliczania mediów typu prąd, woda, czy gaz.

W części przypadku umowy na dostawę mediów są podpisywane bezpośrednio przez najemców.

Natomiast w istotnej części przypadków umowy w dalszym ciągu zawarte są z wynajmującymi i wynajmujący na podstawie umowy najmu mają prawo do obciążania  najemców kwotami wynikającymi z faktur jakie otrzymali od dostawców mediów bez doliczania żadnej marży.

W tym drugim przypadku zasadnie może pojawić się pytanie czy kwoty otrzymywane przez wynajmującego od najemcy tytułem rozliczenia mediów wykorzystanych przez najemcę stanowi dla wynajmującego przychód do opodatkowania. Dotyczy to zarówno wynajmu prywatnego jak i wynajmu w ramach JDG opodatkowanego ryczałtem.

Opłaty za media – czy to przychód podatkowy – najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. II FSK 559/23

W wyroku z dnia 27 stycznia 2026 r., sygn. II FSK 559/23 NSA zasadnie uznał, że:

„Nie są przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 1993 ze zm.), ponoszone przez najemcę koszty mediów związanych z korzystaniem z wynajmowanych lokali, jak np. energii, wody, kanalizacji, gazu i wywozu odpadów, jeżeli z umowy z wynajmującym przedsiębiorcą wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Te dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mają dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie wynajmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą charakteru definitywnego przysporzenia”.

W uzasadnieniu przedmiotowego wyroku NSA wskazał, że:

„Z istoty konstrukcji podatku dochodowego wynika możliwość opodatkowania obejmującego tylko przysporzenia majątkowego o definitywnym charakterze (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 4 kwietnia 2012 r., sygn. akt II FSK 1807/10 oraz z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II FSK 1672/09, publ. CBOSA). Podnosi się także, że przychód stanowi definitywne przysporzenie majątkowe podatnika wtedy, kiedy zwiększa jego aktywa bądź zmniejsza pasywa, czyli wiąże się z przyrostem majątkowym o charakterze ostatecznym”

„Podkreślenia wymaga, że w istocie korzystającymi z mediów są najemcy i to oni są zobowiązani do ponoszenia z tego tytułu kosztów, a Skarżąca w istocie jedynie pośredniczy w ich przekazywaniu na rzecz ich gestorów. Kwota zatem otrzymana przez Skarżącą stanowiąca równowartość należności z tytułu zużycia mediów nie jest przysporzeniem majątkowym po jej stronie o charakterze definitywnym, co wyłącza możliwość zakwalifikowania tejże kwoty jako jej przychód w rozumieniu art. 14 ust. 1 i ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f., a w konsekwencji także art. 6 ust. 1 u.zp.d.o.f. Świadczeniem, który Skarżąca otrzymuje do własnej dyspozycji o definitywnym charakterze jest wobec tego wyłącznie czynsz najmu”.

Advertisement

Tym samym NSA uznał, że zwrot kosztów mediów z których korzystał najemca nie stanowi dla wynajmującego przychodu do opodatkowania bo w żadnym zakresie powyższe kwoty nie zwiększają jego majątku. Nadto sytuację wynajmującego można tu oceniać wyłącznie z perspektywy podmiotu pośredniczącego w przekazaniu płatności do danego dostawcy mediów.

NSA odniósł się także do wynajmu prywatnego i jasno podkreślił obowiązywanie tej samej zasady do wynajmu prywatnego.

W świetle powyższego orzeczenia, wynajmujący, którzy dotychczas ujmowali koszty mediów przy kalkulacji wartości przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych mogą przemyśleć możliwość wystąpienia z wnioskiem o zwrot nadpłaty podatkowej.

Stan prawny na dzień 10 marca 2026

Małgorzata Gach, radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzata Gach w Krakowie