Nabycie nieruchomości do wspólności majątkowej ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej do majątku odrębnego a zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z przepisami Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zbycie nieruchomości o ile nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej oraz ma miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Jeśli jednak sprzedaż taka nastąpiła przed upływem ww. okresu pięcioletniego sprzedający musi się liczyć z podatkiem.

Więcej na ten temat w artykule pt. „Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat – jak można uniknąć jego zapłaty”

Jednym ze sposobów uniknięcia ww. opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, jest wydatkowanie przychodów ze sprzedaży w całości lub w części na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe jest dosyć szeroki. Obejmuje w szczególności zakup innej nieruchomości czy spłatę kredytu bankowego.

Informacje na ten temat m.in. w publikacjach:

• Własne cele mieszkaniowe – wątpliwości podatników
• Własne cele mieszkaniowe – wydatki na remont zakupionego domu lub mieszkania
• Własne cele mieszkaniowe – wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego lub pożyczki

Nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków za środki ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej do majątku odrębnego jednego z małżonków

Jak wskazano powyżej wydatkiem na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych jest także nabycie innej nieruchomości, czy też wydatkowanie środków na spłatę oraz nadpłatę kredytu bankowego.

Często zdarza się tak, że problem wydatkowania środków na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych dotyczy jednego z małżonków, który przed upływem okresu 5-cioletniego dokonał sprzedaży nieruchomości, która wchodziła w skład jego majątku odrębnego (np. została nabyta w drodze spadku lub darowizny).

Pojawia się w tym miejscu bardzo istotne pytanie czy wydatkowanie ww. środków na np. nabycie nieruchomości, która wejdzie do majątku wspólnego małżonków, czy też na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie przez małżonków na nabycie innej nieruchomości do majątku wspólnego spełniać będzie warunek przeznaczenia środków na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

Stosunki majątkowe – Kodeks rodzinny i opiekuńczy

Zgodnie z art. 31 § 1 KRO z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Stosownie natomiast do art. 43 § 1 wskazanej ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został jako wspólność łączna, bez udziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać, ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego. Wspólność małżeńska jest zatem wspólnością łączną, a nie ułamkową, wobec czego małżonkowie nie nabywają udziału w nieruchomości, tylko każdy z małżonków nabywa całą nieruchomość. Małżonkowie w czasie trwania wspólności tworzą majątek wspólny, do którego mają równe uprawnienia.

Wobec powyższego, jeżeli przychód ze zbycia nieruchomości, będącej przedmiotem majątku osobistego zostanie wydatkowany (w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło jej zbycie), na nabycie własności nieruchomości nabytej do majątku wspólnego, na wyposażenie, jak również spłatę rat kredytowych czy nadpłatę kredytu – to ww. przychód powinien korzystać ze zwolnienia od podatku PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 131 Ustawy o PIT.

Ww. środki zostaną bowiem wykorzystane na cele mieszkaniowe, które realizowane będą w lokalu mieszkalnym nabytym do majątku wspólnego małżonków.

Nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków za środki ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej do majątku odrębnego jednego z małżonków – interpretacje organów podatkowych

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie także w interpretacjach organów podatkowych.

Np. w interpretacji z dnia 21 listopada 2022 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4011.729.2022.3.JK, Dyrektor KIS zajmował się sprawą podatniczki, która ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania wchodzącego do majątku odrębnego, spłaciła wspólny kredyt na nabycie gruntu pod budowę domu jednorodzinnego a następnie na budowę tego domu.

Organ interpretacyjny wskazał, że:

„Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie każdy z małżonków ma prawo do całości nieruchomości (działki budowlanej i budowanego na niej domu), a nie jedynie do określonego ułamkowo udziału w niej. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że kredyt zaciągnięty przez Panią oraz męża na zakup działki budowalnej należy traktować jako kredyt zaciągnięty przez Panią na zakup całej działki, nie zaś tylko jej części. To samo tyczy się również wydatków przeznaczonych na budowę domu na tej działce.

(…) Uwzględniając zatem to co wyżej wskazano stwierdzić należy, że całość wydatków przeznaczonych naspłatę kredytu zaciągniętego przez Panią i męża, z którym pozostaje Pani we wspólności majątkowej, na zakup działki budowlanej na której zostanie wybudowany dom, w którym będzie Pani realizować własne cele mieszkaniowe, mogą być uznane za wydatki na własny cel mieszkaniowy, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…) Z powyższego wynika, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży”

Analogiczne stanowisko zajął także organ podatkowy w interpretacji z dnia 1 września 2021 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4011.571.2021.1.KB:

 „(…) Zatem spełnione zostały wszelkie przesłanki uprawniające Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości 1. Bez znaczenia przy tym pozostaje, że środki na zakup Nieruchomości 2 wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków pochodzą ze sprzedaży Nieruchomości 1 będącej odrębnym majątkiem Wnioskodawcy, bowiem jak wskazano wyżej wspólność majątkowa małżeńska jest bezudziałowa i obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Tym samym, wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 1 na poczet zakupu Nieruchomości 2, w której Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe biorąc pod uwagę, że do przeniesienia własności tej nieruchomości dojdzie nie później niż do (…) kwietnia 2022 r. (czyli z zachowaniem ustawowego terminu), uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25”.

Analogicznie także Dyrektor KIS w interpretacjach z dnia 26 października 2018 r. sygn. 0115-KDIT2-3.4011.258.2018.3.MK czy interpretacji z dnia 27 kwietnia 2022 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4011.160.2022.1.KF.

Podsumowanie części pierwszej

Podsumowując, jeżeli przychód ze zbycia nieruchomości, która jest przedmiotem majątku osobistego zostanie wydatkowany (w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło jej zbycie), na nabycie własności nieruchomości nabytej do majątku wspólnego, na wyposażenie tej nieruchomości, jak również spłatę rat kredytowych czy nadpłatę kredytu, to przychód ten przychód powinien korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. Takie stanowisko prezentują obecnie także organy podatkowe.

Podstawa prawna

1. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 Nr 80, poz. 350, t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647,
2. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 listopada 2022 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4011.729.2022.3.JK,
3. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 września 2021 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4011.571.2021.1.KB,
4. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 października 2018 r. sygn. 0115-KDIT2-3.4011.258.2018.3.MK,
5. Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2022 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4011.160.2022.1.K.

Stan prawny aktualny na dzień 17 października 2023 r.

Małgorzata Gach, Kancelaria Radcy Prawnego Małgorzata Gach

Klaudia Kowalczyk, aplikantka radcowska