Nieruchomości
Świadectwo energetyczne – co należy o nim wiedzieć
Sprzedajesz albo wynajmujesz dom lub mieszkanie. Pamiętaj o przedłożeniu świadectwa charakterystyki energetycznej (świadectwo energetyczne).

Przypomnijmy …
W dniu 28 kwietnia 2023 r. weszła w życie Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. 2022.2206). Wprowadziła ona m.in. zmiany w Ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U.2021. 497).
Sprawdź: Najem lub sprzedaż mieszkania tylko ze świadectwem energetycznym
Kiedy wymagane jest świadectwo energetyczne ?
Świadectwo energetyczne wymagane jest wtedy, gdy budynek, część budynku lub lokal będzie:
- zbywany na podstawie umowy sprzedaży,
- zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- wynajmowany.
Ważne!
Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane kiedy wykorzystujemy istniejący budynek (lub lokal) „na własny użytek”, tj. nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować.
Kto zleca sporządzenie świadectwa energetycznego?
Sporządzenie świadectwa energetycznego zleca:
- właściciel lub zarządca budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu),
- osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbycia tego prawa lub najmu lokalu),
- osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (w przypadku najmu lokalu),
- inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).
W przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, natomiast jeśli sprzedaż/najem dotyczy części budynku (lokalu), należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku – wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii [1].
Na jakiej podstawie sporządzane jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się na podstawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku zawartej w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. [2]. Uwzględnia się w nim parametry techniczne konstrukcji i instalacji budynku oraz parametry techniczne źródła ciepła zasilającego budynek lub część budynku.
Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej ?
Zawartość świadectwa charakterystyki energetycznej podaje art. 10 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Zgodnie z jego treścią powinny być w nim podane:
1) dane identyfikacyjne budynku lub części budynku,
2) charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku,
3) zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku.
Wzór świadectwa energetycznego zawiera Załącznik do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 28 marca 2023 r. (Dz. U. 2023. 697).
Kto może sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej ?
Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
W jakiej formie może być przekazane świadectwo charakterystyki energetycznej ?
Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo charakterystyki energetycznej może być przekazane w postaci:
1) papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej, lub
2) elektronicznej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej [3].
Do kiedy jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Straci swoją ważność, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia wątpliwości posiadaczy mieszkań
1. Świadectwo należy sporządzić dla całego budynku czy dla lokalu?
Świadectwo należy sporządzić dla budynku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie budynek. Natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie lokal, świadectwo musi być sporządzone dla lokalu.
W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
2. Czy dla każdego istniejącego budynku lub części budynku (np. dom/mieszkanie/lokal użytkowy/garaż) należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla istniejącego budynku lub części budynku (lokalu) dopiero, gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu.
W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (z obowiązku tego wyłączone są domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 budowane dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, natomiast przy ich sprzedaży lub najmie świadectwo lub kopię świadectwa należy przekazać odpowiednio nabywcy lub najemcy).
3. Czy przy najmie krótkoterminowym należy przekazać kopię świadectwa?
Przepisy ustawy nie rozróżniają obowiązków w zakresie przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej, w kontekście długości zawieranej umowy najmu, wskazując jedynie jako podstawowe kryterium, sam fakt zawarcia umowy najmu. Zatem dopóki przedmiotem umowy najmu jest budynek lub jego część, niezależnie od okresu, na jaki umowa ta została zawarta, należy przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
Zwolnienie z tego obowiązku możliwe przy zawarciu umowy najmu budynku mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku. Stanowi o tym art. 3 ust. 4 pkt 4 Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków .
Więcej wyjaśnień w pliku Ministerstwa Rozwoju i Technologii: Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi – świadectwa – aktualizacja 30 sierpnia 2023 r. – znajdziesz TUTAJ.
Podstawa prawna:
- Art. 3 ust. 1, art. 4, art. 10, art. 14, art. 15 Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U.2021. 497).
- Art. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. 2022. 2206)
Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Świadectwa charakterystyki energetycznej
Objaśnienie:
[1] Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Świadectwa charakterystyki energetycznej
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej (dostęp w dniu 29 września 2023 r.).
[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r.: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej ( Dz.U. 2015. 376 ) , ost. zm. : Dz.U. 2023. 697
[3] Znowelizowany przez Ustawę z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane ( Dz.U. 2022.2206) art. 5 Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U.2021. 497).
Stan prawny na dzień 11 października 2023 roku
Małgorzata Gach, Wanda Książek