Prawo podatkowe
Ulga mieszkaniowa – wątpliwości podatników
Kontynuując cykl artykułów poświęconych uldze mieszkaniowej w niniejszym artykule wyjaśniamy wątpliwości związane z ulgą mieszkaniową w oparciu o najnowsze interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego.
Przypomnijmy …
Ulga mieszkaniowa polega na zwolnieniu z PIT dochodu uzyskanego przez podatnika ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, jeżeli zostanie wykorzystany na jego „własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Jak podkreśla organ skarbowy: „Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. <<dachu nad głową>>, dążenie, aby w tym nowym miejscu mieszkać” (interpretacja indywidualna (znak: 0115-KDIT2.4011.820.2020.2.KC) z dnia 18 lutego 2021 r.). Wyczerpujący katalog wydatków zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
Przeczytaj także:
Odpłatne zbycie zabudowanej nieruchomości a podatek PIT
Odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – skutki podatkowe
Dlaczego w ramach ulgi mieszkaniowej podatnik nie może odliczyć spłaty kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości?
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej (znak: 0115-KDIT2.4011.873.2020.1.KC ) wydanej w dniu 9 marca 2021 r.
Stwierdził w niej, że „że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma wydatek na nabycie nieruchomości, jako koszt uzyskania przychodu. (…) .
Przepis ten zapobiega (…) sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczyłby ten sam wydatek – raz zaliczając wydatek na nabycie nieruchomości w koszty uzyskania przychodu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu którym sfinansował ten właśnie cel.
Dwukrotne odliczanie tych samych wydatków godziłoby w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów”.
Czy własnym celem mieszkaniowym będzie dom wybudowany na działce męża podatniczki?
Budynek jest trwale związany z gruntem na którym został wybudowany i dlatego właścicielem gruntu oraz wzniesionego na nim budynku jest zawsze właściciel działki budowlanej. Stąd też sam budynek „nie może być odrębnym przedmiotem własności (…)” [3]. Jeżeli właścicielem gruntu była inna osoba, a podatniczka przeznaczyła środki otrzymane ze sprzedanej poprzedniej nieruchomości na budowę domu należącego do tejże osoby, wtedy nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Byłoby to możliwe wtedy, gdyby przed upływem dwóch (od 1 stycznia 2019 r. trzech) lat od końca roku podatkowego w którym miało miejsce odpłatne zbycie nieruchomości podatniczka nabyła prawo własności/współwłasności gruntu /nowej nieruchomości.
Przykład z interpretacji indywidualnej
Wnioskodawczyni przeznaczyła środki ze sprzedaży nieruchomości na budowę domu na działce jej męża. Podatniczka chciała wiedzieć „czy ma prawo zaliczyć wydatki na budowę domu na gruncie należącym do męża do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (…)”.
W wydanej w dniu 22 października 2019 r. interpretacji indywidualnej (znak: 0112-KDIL3-2.4011.326.2019.3.MKA) Dyrektor KIS wyjaśnił :
„Nakłady poczynione przez Wnioskodawczynię zostały poniesione na budowę budynku, który nie był wówczas własnością/współwłasnością Zainteresowanej a tylko takie wydatki uprawniają do zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Prawo do zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby Wnioskodawczyni jedynie w sytuacji, gdyby do przeniesienia prawa własności nieruchomości np. poprzez rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej, na której znajduje się budowany budynek mieszkalny, doszło w okresie dwóch lat licząc od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż”.
Co na to sąd administracyjny?
Stanowisko organu interpretacyjnego potwierdził wcześniejszy pogląd wynikający z orzecznictwa sądowego.
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Lublinie z dnia 18 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Lu 412/20): „Jest oczywiste, że aby poczynić wydatki na tak określony cel, trzeba być właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości, na którą czyni się wydatki lub co najmniej posiadać ekspektatywę prawa własności do tej nieruchomości – i to w terminie zakreślonym w przepisie. Inaczej nie dochodzi do poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe, co wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia” [4].
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 13 listopada 2018 r. (sygn. akt II FSK 3228/16): „W rozpoznanej sprawie (…) skarżący stał się współwłaścicielem budynku posadowionego na gruncie stanowiącym majątek osobisty jego żony po upływie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia lokalu skarżącego, z którego to zbycia pochodziły wydatkowane środki. (…). Stąd wniosek, że nie wydatkował on środków na budowę własnego budynku w ciągu dwóch lat od daty odpłatnego zbycia, co jest przesłanką zwolnienia podatkowego, a wręcz przeciwnie – poczynił w tym czasie nakłady na majątek osobisty swej małżonki”.
Podatnik sprzedaje mieszkanie za cenę jego zakupu – co wtedy z podatkiem?
Wnioskodawca planuje sprzedać mieszkanie po cenie jego zakupu. Podatnik chciałby wiedzieć „(…) czy w przypadku sprzedaży po cenie równej lub niższej w ogóle będzie obciążony podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej (znak: 0114-KDIP3-1.4011.689.2020.1.AK2) wydanej w dniu 8 stycznia 2021 r. stwierdził: „Zakładając zatem, że Wnioskodawca rzeczywiście sprzeda mieszkanie za taką samą kwotę za jaką go zakupił (bądź niższą) i podane przez Wnioskodawcę kwoty odpowiadać będą wartości rynkowej lokalu, to w omawianej sprawie nie wystąpi dochód bowiem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednakże Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 za rok podatkowy, w którym dokona odpłatnego zbycia nieruchomości i wykazania w nim przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu (straty) z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego”.
Podsumujmy …
Zwolnienie w PIT z tytułu ulgi mieszkaniowej ma zastosowanie w przypadku, gdy nabywana nieruchomość lub prawo materialne jest własnością lub współwłasnością podatnika.
Należy podkreślić, że tytuł prawny do nieruchomości lub prawa materialnego podatnik powinien nabyć przed upływem trzech lat podatkowych w których miało miejsce odpłatne zbycie. W przeciwnym razie „nakłady ze środków z majątku odrębnego, poczynione przez jednego z małżonków na budowę budynku mieszkalnego na gruncie stanowiącym odrębną własność drugiego małżonka nie stanowią dla pierwszego z tych podmiotów wydatku na budowę własnego budynku mieszkalnego, (…)” [5] .
Podstawa prawna:
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( t.j. Dz.U.2020.1426)
Objaśnienie:
[1] Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
[2] Art. 48 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2020. 1740) .
[3] Art. 47 par. 1 Kodeksu cywilnego.
[4] Takie samo stanowisko wynika z wyroku WSA w Gliwicach wyroku z dnia 1 czerwca 2016 r. (sygn. akt I SA/Gl 1498/15) oraz wyroku WSA w Krakowie z dnia 6 maja 2015 r. (sygn. akt I SA/Kr 65/15).
[5] Wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 maja 2015 r. (sygn. akt I SA/Kr 65/15).
Stan prawny na dzień 22 lipca 2021 roku
Małgorzata Gach
Wanda Książek
