Prawo gospodarcze
Sprzedaż lokalu z najemcą – co na to przepisy Kodeksu cywilnego?
Dzisiaj temat z innego zakresu niż do tej pory. Czy możliwa jest sprzedaż lokalu z najemcą? Co dzieje się wtedy z umową najmu? Kto staje się wtedy wynajmującym?
Sprzedaż lokalu z najemcą – o jaką sytuację może tutaj chodzić?
W toku normalnej działalności gospodarczej przedsiębiorcy mogą korzystać nie tylko z własnych składników majątkowych ale także z wynajmowanych lokali. Umowa najmu zależnie od ustaleń stron może być umową na czas określony lub nieokreślony, strony mogą także ustalić w przypadku umowy na czas nieokreślony inne niż przewidziane w Kodeksie cywilnym terminy wypowiedzenia takiej umowy.
Pamiętaj:
W przypadku umowy najmu na czas określony umowa może zostać wypowiedziana jedynie z przyczyn wskazanych w treści umowy
Nie da się jednak wykluczyć sytuacji w której właściciel lokalu postanowi dokonać sprzedaży lokalu wówczas już najemcą. Co zatem dzieje się w takiej sytuacji z umową najmu, uprawnieniami i obowiązkami stron?
Zmiana strony umowy przy sprzedaży lokalu z najemcą
Prawnie skutki zmiany właściciela wynajmowanego np. lokalu są regulowane w art. 678 K.c.
§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Zasada jest zatem taka, że w przypadku sprzedaży lokalu wraz z najemcą, nowy nabywca wstępuje automatycznie w ów stosunek najmu i staje się wynajmującym.
Przepisy Kodeksu cywilnego dają jednakże takiemu nabywcy uprawnienie do wypowiedzenia takiej umowy najmu – i to niezależnie od tego czy była to umowa najmu na czas określony czy też na czas nieokreślony.
Generalnie do wypowiedzenia umowy najmu w takiej sytuacji stosuje się terminy wynikające z Kodeksu, nie zaś te terminy, które były zastrzeżone w samej umowie najmu.
Wyjątek dotyczy tylko tych umów najmu, które:
- były zawarte na czas określony
- w formie pisemnej z datą pewną
- przedmiot najmu został najemcy wydany.
W pozostałych przypadkach nowy wynajmujący (nabywca lokalu lub nieruchomości) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów ustawowych. Terminy te zależne są z kolei generalnie od terminów płatności czynszu.
Art. 673 § 2 K.c. stanowi w tym zakresie, że:
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Standardowo w umowach najmu czynsz płatny jest za okresy miesięczne, skutkiem tego jako wiążący w większości przypadków będzie przyjęty najprawdopodobniej termin miesięczny.
Pamiętaj:
Przed negatywnymi skutkami sprzedaży lokalu, którego jesteś najemcą możesz się zabezpieczyć zawierając umowę na czas określony z urzędowym poświadczeniem daty (najkorzystniej zrobić to u notariusza). Wówczas taka umowa najmu powinna być kontynuowana w niezmienionym zakresie przez nabywcę lokalu jako wynajmującego z warunkami wypowiedzenia przewidzianymi w jej treści.
