Nieruchomości
Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej a umowy najmu
Trudna sytuacja przedsiębiorców w obecnych czasach odzwierciedla się na rynku nieruchomości. Można zauważyć rosnący trend coraz większej ilości nieruchomości wystawionych na sprzedaż przez komornika. Niejednokrotnie niższe ceny przyciągają potencjalnych klientów do zakupu, ale trzeba pamiętać że ten sposób nabycia nieruchomości wiąże się z pewnymi obowiązkami.
Co z umowami najmu przy licytacji komorniczej?
Nabywając nieruchomość w drodze licytacji komorniczej, trzeba liczyć się z tym, że nieruchomość może być obciążona jakimiś prawami, w tym między innymi zawartymi przez zbywcę umowami najmu z lokatorami.
Zgodnie z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej klub wydzierżawionej. 1
W uproszczeniu, z chwilą nabycia nieruchomości, nowy nabywca staje się (z mocy samego prawa) stroną zawartych umów najmu w miejsce poprzednika, wiążące pozostają wszystkie postanowienia wynikające z umowy.
Kluczową kwestia jest to, czy umowa najmu została zawarta po dokonaniu zajęcia nieruchomości, czy jeszcze przed nim.
Umowa najmu zawarta po zajęciu nieruchomości przez komornika
Zawarcie umowy najmu po dokonaniu zajęcia nieruchomości, powoduje ze umowa taka jest bezskuteczna wobec osoby, która kupiła nieruchomość w drodze licytacji komorniczej. Oznacza to, że taki najemca będzie mógł dochodzić roszczeń związanych z tą umową wyłącznie od poprzedniego właściciela nieruchomości, z którym umowę zawarł.
Nowy właściciel będzie więc mógł żądać od lokatora, żeby wyprowadził się z zajmowanej nieruchomości.
Umowa najmu zawarta jeszcze przed zajęciem nieruchomości jest wiążąca wobec nowego właściciela.
Nabywca nieruchomości wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jednakże jeśli umowa najmu nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, nabywca może wypowiedzieć taką umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Zastosowanie w tym przypadku mają terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie, albo Kodeksie Cywilnym.
Odpowiedzialność karna
Prawnokarną ochronę lokatorów przewiduje art. 191 § 1a k.k. Zgodnie z jego treścią, osoba która stosuje przemoc w sposób uporczywy lub istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu, podlega karze do 3 lat pozbawienia wolności. 2
O uporczywym utrudnianiu korzystania z lokalu mówi się wówczas, gdy sprawca w sposób wielokrotny i długotrwały, nacechowany złośliwością, stosuje pewnego rodzaju przemoc w celu utrudnienia korzystania z mieszkania.
Można tutaj wymienić zarówno przemoc bezpośrednią, jak i przemoc pośrednią – wobec rzeczy, nieskierowaną bezpośrednio przeciwko osobie fizycznej (przykładowo zmiana zamków w drzwiach).
Podsumowanie
Nabywając nieruchomość w drodze licytacji komorniczej, należy zweryfikować czy poprzedni właściciel zawierał jakieś umowy, a jeśli tak to kiedy miało to miejsce i na jaki okres. W zależności od tych wypadkowych kształtuje się odpowiedzialność nabywcy względem obecnych lokatorów. Trzeba również pamiętać, że przed podjęciem jakichkolwiek kroków warto jest spróbować dojść do porozumienia z najemcami, w żadnym wypadku nie wolno odcinać ich od mediów, zmieniać zamków w drzwiach, grozi to odpowiedzialnością karną!
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r poz. 1805),
- Ustawa Kodeks Karny z dnia 6 czerwca 1997 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 1138)
Stan prawny na dzień 28 grudnia 2022 r.
Klaudia Kowalczyk – aplikantka radcowska w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Gach
