Obniżka czynszu najmu w związku z COVID-19? Czy to przychód dla najemcy?

Obniżka czynszu najmu – jaki problem się tutaj pojawia?

Prawo podatkowe rządzi się zasadą, że przychód podatkowy powinien być wyznaczony wartością rynkową. Jeśli zatem jedna ze stron umowy płaci drugiej mniej niż owa wartość/cena rynkowa, to poza innymi konsekwencjami powinna się liczyć z koniecznością opodatkowania po swojej stronie enigmatycznego przychodu odpowiadającego wartości „zaoszczędzonego” wydatku.

Ustawodawca przyjmuje, że płacąc mniej niż by to wynikało z cen rynkowych, podatnik powinien opodatkować różnicę pomiędzy tym co zostało faktycznie zapłacone a tym co powinno było zostać zapłacone. W takim przypadku może wchodzić w grę opodatkowanie świadczeń częściowo odpłatnych (art. 12 ust. 5a u.p.d.p.).

Czy jednak w tak wyjątkowych okolicznościach obniżka czynszów powinna stanowić przychód podatkowy?

W ostatnim czasie w dzienniku Rzeczpospolita ukazał się artykuł opisujący komentarz Ministerstwa Finansów w tym zakresie. Niestety brak jest dostępu do oryginalnego dokumentu, tym niemniej jest to jakaś informacja.

Wynika z niej w szczególności, że przy ocenie ewentualnego powstania przychodu w PIT/CIT ze świadczeń częściowo odpłatnych każdą obniżkę organy podatkowe rozpatrywać winny indywidualnie, uwzględniając wszystkie okoliczności sprawy.

„Tylko wtedy można bowiem stwierdzić, czy nowy – niższy – czynsz za wynajem odbiega bez uzasadnionej przyczyny od warunków rynkowych. Nie można jednak wykluczyć, że przesłanką racjonalnie uzasadniającą obniżkę może być ogłoszony przez ministra zdrowia stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2”.

Dalej w artykule wskazano, że:

„Ministerstwo przyznaje, że utrzymywanie w czasie epidemii wysokości czynszu na dotychczasowym poziomie może skutkować wypowiedzeniem przez najemcę umowy. I może się zdarzyć, że lokal w ogóle nie będzie wynajmowany, ponieważ właściciel nie znajdzie innego chętnego. Albo też nowy najemca nie zgodzi się na płacenie czynszu w dotychczasowej wysokości. Może to wymusić na właścicielu obniżkę. W takiej sytuacji u najemcy nie powstanie przychód w PIT/CIT z częściowo odpłatnych świadczeń”.

Tylko co dalej?

Rzeczywistość jest taka, że zależnie od sytuacji najemcy, tego czy w ogóle mógł i może kontynuować działalność w danym lokalu, jak widział swoją osobistą sytuację finansową – każdy przypadek jest faktycznie inny.

Można oczywiście byłoby przyjąć jakieś uogólnione założenie, że każda firma prowadząca działalność w zakresie gastronomii, usług kosmetycznych czy fryzjerstwa miała prawo uzyskać obniżkę czynszu najmu wobec administracyjnego zakazu prowadzenia działalności ale sytuacja sytuacji nie jest równoważna.

W wielu przypadkach w związku z koniecznością pracy zdalnej pracowników zatrudnionych dotychczas stacjonarnie w danym miejscu realizacja umów na dotychczasowych zasadach utraciła rację bytu.

Zresztą trzeba wskazać, że jeśli nawet najemcy otrzymywali jakieś obniżki czynszów, to nie można przesądzić, że jaką one charakter stały czy też raczej jedynie przejściowy.

Nadto w tamtym okresie czasu nawet gdyby ktoś chciał wynająć lokal to: 1) po pierwsze pytanie czy znalazłby innego najemcę, 2) trudno oczekiwać żeby czynsz najmu wynajmującego był ustalony w kwotach analogicznych jak przed koronawirusem (rynek wynajmu i sprzedaży nieruchomości w okresie koronawirusa po prostu „siadł”).

Zmniejszone zapotrzebowanie na lokale użytkowe jest widoczne i teraz, zaś rynek wynajmu jest na tyle chwiejny, że trudno ustalić jak również obecnie kształtują rynkowe ceny najmu.

Ale przepisu brak ….

Ustawodawca nie wprowadził niestety jasnego zapisu wyłączającego możliwość naliczania najemcom przychodów ze świadczeń częściowo odpłatnych, jeśli przyczyną obniżki czynszu najmu był koronaworus.

Zatem może za jakiś czas organy podatkowe mogą się tym tematem zainteresować.

Komentarz Ministerstwa Finansów nie jest wprawdzie źródłem prawa na terenie RP, ale niezależnie od tego wydaje się można stworzyć przekonującą argumentację wyłączającą przypisanie podatnikowi tego – nieracjonalnego –  w tych warunkach przychodu.