Wywłaszczenie nieruchomości za odszkodowaniem a podatek VAT

Obraz autorstwa Drazen Zigic na Magnific

Problematyka ta ma szczególne znaczenie dla przedsiębiorców posiadających nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej, którzy – po otrzymaniu decyzji wywłaszczeniowej – są jednocześnie wzywani do wystawienia faktury VAT dokumentującej przejęcie nieruchomości.

Wywłaszczenie jako odpłatna dostawa towarów

Na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U z 2025 r. poz. 775 – dalej „Ustawa o VAT”) nieruchomości stanowią towary w rozumieniu art. 2 pkt. 6) Ustawy o VAT. Z kolei zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1) ww. Ustawy opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Kluczowe znaczenie ma jednak art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez dostawę towarów rozumie się również:

„przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu albo przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie”.

Oznacza to, że wywłaszczenie nieruchomości za odszkodowaniem nie jest traktowane jako klasyczne świadczenie kompensacyjne pozostające poza zakresem VAT.

Ustawodawca wprost kwalifikuje takie zdarzenie jako szczególny przypadek odpłatnej dostawy towarów, w którym odszkodowanie pełni funkcję ekonomicznego ekwiwalentu za utratę prawa własności.

W praktyce oznacza to, że przejęcie nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego może podlegać opodatkowaniu VAT dokładnie tak samo, jak standardowa sprzedaż nieruchomości.

Stanowisko organów podatkowych

Powyższa wykładnia znajduje konsekwentne potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W interpretacji z 11 lipca 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.236.2023.3.JM) organ wskazał, że:

„Przeniesienie z mocy prawa własności gruntu w zamian za odszkodowanie stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

Analogiczne stanowisko zaprezentowano w interpretacji z 13 czerwca 2022 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.130.2022.2.DP), podkreślając, że odszkodowanie pełni funkcję wynagrodzenia za przeniesienie własności nieruchomości.

Również w interpretacji z 25 stycznia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.836.2021.2.AK) organ zaakcentował, że dla uznania wywłaszczenia za czynność opodatkowaną VAT konieczne są dwa elementy:

• przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel,
• odpłatność w postaci odszkodowania.

W rezultacie wywłaszczenie nie jest neutralnym podatkowo zdarzeniem odszkodowawczym, lecz czynnością odpłatną mieszczącą się w zakresie przedmiotowym ustawy o VAT.

Nie każde wywłaszczenie oznacza konieczność zapłaty VAT

Samo zakwalifikowanie wywłaszczenia jako odpłatnej dostawy towarów nie oznacza jeszcze automatycznego opodatkowania według stawki 23%.

Każdorazowo konieczna jest bowiem analiza, czy dana nieruchomość korzysta ze zwolnienia przewidzianego w ustawie o VAT, czy też nie.

Najczęściej zastosowanie mogą znaleźć:

• art. 43 ust. 1 pkt. 9) Ustawy o VAT – zwolnienie dla dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,
• art. 43 ust. 1 pkt. 10) Ustawy o VAT – zwolnienie dla dostawy budynków i budowli po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

W praktyce skutki podatkowe wywłaszczenia należy więc oceniać analogicznie jak przy klasycznej sprzedaży nieruchomości.

Dla prawidłowej kwalifikacji konieczne jest w szczególności ustalenie:

• czy przedmiotem wywłaszczenia był grunt zabudowany czy niezabudowany,
• czy grunt miał charakter budowlany,
• czy znajdujące się na nieruchomości budynki lub budowle spełniają przesłanki zwolnienia, tj. w szczególności czy miało już miejsce pierwsze zasiedlenie czy też nie,
• czy podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości,
• czy podatnik poniósł w ostatnich 2 latach wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Dopiero po przeprowadzeniu takiej analizy możliwe jest ustalenie, czy wywłaszczenie podlega opodatkowaniu VAT, czy też korzysta ze zwolnienia.

Odszkodowanie jako kwota netto czy brutto?

Jednym z najbardziej problematycznych zagadnień praktycznych pozostaje ustalenie, czy przyznane odszkodowanie stanowi kwotę netto, do której należy doliczyć VAT, czy też kwotę brutto zawierającą już podatek.

Ustawa o VAT nie zawiera przepisów, które wprost regulowałyby tę kwestię. Z tego względu decydujące znaczenie mają treść decyzji administracyjnej, dokumentacja wywłaszczeniowa oraz ustalenia stron.

W utrwalonej praktyce interpretacyjnej przyjmuje się, że:

• jeżeli dokumenty wyraźnie wskazują, że odszkodowanie jest kwotą netto – wówczas do faktury należy doliczyć VAT,
• jeżeli natomiast wskazano jedynie jedną kwotę należności bez zastrzeżenia, że jest to kwota netto, wówczas należy przyjąć, że tak opisana kwota odszkodowania stanowi kwotę brutto już obejmującą podatek VAT.

Takie stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 8 stycznia 2026 r. (sygn. 0112-KDIL1-3.4012.743.2025.2.AKR), w której organ wskazał, że:

„jeżeli za transakcję dostawy działki otrzymano wyłącznie kwotę odszkodowania, która jest jedyną kwotą należną za oddaną z mocy prawa działkę, należy uznać ją za kwotę brutto zawierającą podatek VAT”.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji z 8 lutego 2018 r. (sygn. 0112-KDIL4.4012.693.2017.1.TKU), wskazując, że podatek VAT należy w takiej sytuacji wyodrębnić metodą „w stu”.

Podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości za odszkodowaniem co do zasady stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku naliczenia podatku. Każdorazowo konieczna jest analiza, czy nieruchomość, z którą związane jest ww. odszkodowanie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla dostawy gruntów, budynków lub budowli, czy też dostawa taka powinna zostać opodatkowana VAT.

Jeżeli wywłaszczenie podlega opodatkowaniu, kluczowe znaczenie ma treść decyzji administracyjnej lub innych ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania. W przypadku wskazania jednej kwoty bez wyraźnego zastrzeżenia, że jest to wartość netto, organy podatkowe konsekwentnie uznają ją za kwotę brutto zawierającą już VAT.

Stan na dzień 19 maja 2026 r.

Małgorzata Gach, radca prawny i doradca podatkowy – Kancelaria Radcy Prawnego Małgorzata Gach