Fundacja rodzinna 2025: Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej – kilka spraw (3)

Zdjęcie z Magnific

Regulacja prawna

W art. 5 ust. 1 pkt. 2) ustawy o fundacji rodzinnej prawodawca zezwala fundacji rodzinnej na wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie.

Będzie ona polegała:

„na zawieraniu umów najmu [1] , dzierżawy [2]  lub udostępniania na innej podstawie mienia, którego jest posiadaczem lub właścicielem. Innym sposobem udostępnienia mienia może być umowa leasingu tego mienia, umowa timesharingu. W odniesieniu do dóbr niematerialnych może to być umowa licencji. Oczywiście fundacja rodzinna może dysponować mieniem, którego nie jest ani posiadaczem, ani właścicielem, ale którego jest użytkownikiem w ramach ograniczonego prawa rzeczowego” – podkreśla piśmiennictwo [3].

Najem długoterminowy przez fundację rodzinną – stanowiska Dyrektora KIS

Organ skarbowy akceptuje najem długoterminowy jako działalność gospodarczą prowadzona przez fundacje rodzinną.  Przykładem jest interpretacja indywidualna  Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wydana w dniu 4 marca 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.485.2023.7.DD).

W podanym w niej stanie faktycznym fundacja rodzinna będzie prowadzić działalność w zakresie najmu i zarządzania nieruchomościami. Będzie ona polegała „(…) na długoterminowym najmie nieruchomości oraz apartamentów (…)”. Wnioskodawca zapytał: Czy dochody fundacji rodzinnej z prowadzonej działalności z tytułu najmu nieruchomości będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Dyrektor  KIS wyjaśnił:

„(…) najem charakteryzuje się bowiem stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. (…) podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju) (…).  Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.(…)”.

Stąd też:

„(…) najem długoterminowy nieruchomości oraz apartamentów (…) mieści się w działalności dozwolonej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o Fundacji Rodzinnej. Zatem zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 25 w zw. z art. 6 ust. 7 ustawy o CIT dochody fundacji z prowadzonej działalności gospodarczej z tytułu najmu długoterminowego będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych”.

Inne interpretacje podatkowe w tym zakresie :

• Interpretacja indywidualna z dnia 21 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD): „(…) opisana we wniosku działalność polegająca na zawarciu Umowy Najmu Lokalu Mieszkalnego na czas nieokreślony, której przedmiotem jest oddanie przez Właściciela Lokalu w najem celem dalszego podnajmowania mieści się w działalności dozwolonej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o Fundacji Rodzinnej” .
• Interpretacja indywidualna z dnia 17 grudnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.667.2024.1.KW): „(…) okres na jaki została wynajęta nieruchomość to 24 miesiące, a minimalny okres na jaki zostanie wynajęta w przyszłości nieruchomości to sześć (6) miesięcy. Nieruchomości mają charakter mieszkalny i będą wynajmowane na cele mieszkaniowe, tj. nie będą wynajmowane na godziny lub doby. Analizując powyższe, należy zgodzić się z Państwem, że opisany we wniosku najem nieruchomości (domów jednorodzinnych) podmiotom niepowiązanym z Fundacją mieści się w działalności dozwolonej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr, (…)”.

Najem krótkoterminowy przez fundację rodzinną – stanowiska Dyrektora KIS

W zakresie ustalenia, czy najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych mieści się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej wypowiedział się  Dyrektor  KIS w interpretacji indywidualnej  wydanej w dniu  10 kwietnia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ).

Wnioskodawca , fundator  fundacji rodzinnej w organizacji jest właścicielem budynków . Znajdują się w nich „(…) głównie lokale mieszkalne” oraz lokale użytkowe. Planuje przeznaczyć część lokali mieszkalnych na wynajem krótkoterminowy. Fundacja chce skorzystać ze zwolnienia podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik uważa, że:

„przychody fundacji rodzinnej z najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych (apartamentów) na rzecz podmiotów niepowiązanych korzystają z wyłączenia z opodatkowania na gruncie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT, ponieważ stanowią działalność dozwoloną fundacji rodzinnej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR.” .

Powołuje  się na wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Gd 219/24, w którym to wyroku Sąd wyraźnie wskazał, że:

„Najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym. Prawną podstawą umów najmu krótkoterminowego są przepisy ogólne dotyczące najmu zawarte w Kodeksie cywilnym.(…)”.

W wydanej interpretacji podatkowej organ skarbowy nie zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawcy. Uważa on bowiem, że:

„ (…) działalności polegającej na najmie krótkoterminowym lokali mieszkalnych (apartamentów), nie można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr.” .

W przypadku najmu lub dzierżawy:

„(…) zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy/dzierżawcy oraz wynajmującego/wydzierżawiającego. Nierzadko podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. (…)”.

Wskazanych wyżej cech najmu czy dzierżawy nie wykazuje przedstawiony we wniosku najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych (apartamentów). Nie można również uznać ich za udostępnianie mienia fundacji do korzystania na innej podstawie. (…).

Ustawodawca, mówiąc o dozwolonej działalności w zakresie najmu, (…) wyraźnie wskazuje, że może to być tylko ściśle taka działalność, a nie także taka działalność, która polega na świadczeniu innej usługi, z którą w jakikolwiek sposób związane jest udostępnienia mienia fundacji. Podkreślenia wymaga, że art. 5 ust. 1 pkt 2 ufr, jako bezpośrednio wpływający na normę art. 6 ust. 1 pkt 25 (w zw. z art. 6 ust. 7) updop, która dotyczy zwolnienia podatkowego musi być interpretowany ściśle (literalnie), podobnie jak wszystkie przepisy o takim charakterze”

Takie samo stanowisko zawiera interpretacja indywidualna:

• z dnia  9 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.148.2025.2.MK),
• z dnia 16 września 2024 r. (sygn.  0111-KDIB1-2.4010.448.2024.1.DP).

Zobacz także: Fundacja rodzinna a najem krótkoterminowy

Co na to sądy administracyjne

W sprawie opodatkowania  fundacji rodzinnej z tytułu krótkoterminowego najmu nieruchomości wypowiedział się ostatnio WSA w Gliwicach w wyroku wydanym w dniu 2 kwietnia 2025 r. w sprawie o sygn. akt  I SA/Gl 1191/24.

Zdaniem Sądu:

„(…) brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Brak jest tam również kryteriów odwołujących się do klasyfikacji PKWiU. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali – por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 219/24.

Stąd też:

„(…) w sytuacji wynajmowania przez fundację apartamentów i domków na zasadach opisanych we wniosku, działalność taka będzie stanowiła działalność dozwoloną, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r.

Wadliwa interpretacja art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. doprowadziła do wydania interpretacji indywidualnej z naruszeniem art. 6 ust. 1 pkt 25 u.p.d.o.p.”.

Analogiczny pogląd został wyrażony również w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 26 marca 2025 r. (sygn. akt  I SA/Wr 807/24) .

Powyższe orzeczenia korzystne dla podatników są jeszcze nieprawomocne.

Przeczytaj również: Najem krótkoterminowy jako rodzaj działalności fundacji rodzinnej – wyrok WSA

Najem krótkoterminowy – stanowisko Ministerstwa Finansów

Odpowiadając na interpelację poselską nr 4538 w sprawie świadczenia usług najmu krótkoterminowego przez fundacje rodzinne Ministerstwo  Finansów  wyjaśniło, że:

„(…) w zakresie objętym interpelacją, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej prezentuje jednolite stanowisko, zgodnie z którym opisane w przedstawionych we wnioskach stanach faktycznych lub zdarzeniach przyszłych formy najmu krótkoterminowego nie mieszczą się w katalogu działalności dozwolonej, w świetle art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. W interpretacjach tych wskazuje się, że działalności polegającej na krótkoterminowym najmie lokali nie można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Jak wskazano, uzasadnieniem tego stanowiska jest okoliczność, iż przy najmie krótkoterminowym brakuje charakterystycznych cech stosunku najmu, takich jak zawarcie pisemnej umowy, podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, stałość podmiotu, któremu udostępniana jest nieruchomość oraz obejmowanie dłuższych okresów czasowych” .

Podstawa prawna:

Art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o fundacji rodzinnej (Dz.U z 2023 r. poz. 326).

Objaśnienie

[1] Umowę najmu reguluje  art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

[2] Stosownie do art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

[3] Tak Adamus R. , Stec P. (red.), Fundacje rodzinne. Komentarz, Wydanie 1, Warszawa 2024 [w:] Komentarzu do art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej.

Stan prawny na dzień 11 czerwca 2025 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek