Nieruchomości
Podatek VAT przy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości z majątku prywatnego – interpretacje podatkowe (1)
Artykuł przedstawia stanowiska Dyrektora KIS w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych nieruchomości z majątku prywatnego. W kolejnym artykule dotyczącym tego tematu powołane zostaną orzeczenia sądów administracyjnych.
Podatnik sprzedający prywatną niezabudowaną działkę może zostać uznany przez urząd skarbowy za przedsiębiorcę nawet gdy faktycznie nigdy nim nie był. Dla organów podatkowych wystarczające może być podejmowanie przez niego działań takich jakie dokonuje przedsiębiorca – inwestor (obrót nieruchomościami).
Fiskus może uznać sprzedającego także za podatnika podatku VAT z tytułu zbycia nieruchomości wchodzących do jego majątku prywatnego.
Działalność gospodarcza – regulacja w ustawie o VAT
Zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 ustawy VAT [1] podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle art. 15 ust. 2 niniejszej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Kiedy sprzedający prywatną działkę może zostać uznany za podatnika VAT ?
Sprzedający prywatną nieruchomość może zostać uznany za podatnika VAT, wtedy gdy sprzedaż ta będzie spełniać warunki do jej zakwalifikowania jako działalność gospodarcza. Chodzi w tym przypadku o aktywność podatnika występującą przy jej zbyciu, którą można porównać do profesjonalnego obrotu nieruchomościami (analiza okoliczności sprzedaży).
W interpretacji indywidualnej (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.650.2021.2.HW) z dnia 9 grudnia 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wyjaśnił: „Przejawem (-) takiej aktywności (-), może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.
Niekorzystne dla podatników stanowiska organu interpretacyjnego
W zakresie podatku VAT przy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości prywatnych warto zwrócić uwagę na poniższe interpretacje podatkowe, niekorzystne dla podatników.
Przykłady na okoliczność udzielenia pełnomocnictwa nabywcy przez sprzedającego:
1) Interpretacja indywidualna (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.328.2022.2.RM) z dnia 1 sierpnia 2022 r.
„W związku ze sprzedażą działki (-) na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, kupująca spółka dokona szeregu czynności, tj. będzie występować przed organami administracji publicznej i podejmować działania faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie przez nabywcę nasadzeń zastępczych, uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją. (-) Kupująca spółka podejmując opisane powyżej działania uatrakcyjni działkę (…) stanowiącą nadal Pani własność. Działania te dokonywane za Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości”-
2) Interpretacja indywidualna (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS) z dnia z dnia 7 stycznia 2021 r. (źródło: Legalis).
„(-) W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni udzieliła kupującemu pełnomocnictwa, to czynności wykonane przez tego pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Zainteresowana, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni nie działał przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanej. (-) W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży działek powstałych z podziału działek (-) będzie zbywała majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej”-
Korzystne dla podatników stanowisko organu interpretacyjnego
Korzystne stanowisko dla sprzedających prywatne nieruchomości gruntowe zawiera:
1) interpretacja indywidualna (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.270.2022.2.RM) z dnia 2 sierpnia 2022 r.
„Jak wskazano w stanie faktycznym otrzymał Pan nieruchomość umową darowizny od swojego ojca (-). Ponadto w związku z brakiem opłacalności prowadzenia działalności rolniczej na tak małej nieruchomości, (-) podjął Pan pracę etatową. Nie podejmował Pan żadnych działań w celu podniesienia wartości, ani sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Jedyną aktywnością był podział nieruchomości na dwie oddzielne działki, związany ze zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta X. (-).
Nie podejmował Pan również żadnych działań o charakterze ogłoszeniowym, a tym bardziej marketingowym w celu sprzedaży działki. To inwestor zgłosił się z chęcią nabycia przedmiotowych nieruchomości.”. Zatem, „(-) uznać należy, że dokonując sprzedaży należących do majątku osobistego nieruchomości, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, (-)”.
2) Interpretacja indywidualna (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.205.2022.3.WL) z dnia 22 czerwca 2022 r.
„W omawianej sytuacji, Pani działanie nie świadczy o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. (-) Jedyną czynnością, jaką Pani dokonała celem zwiększenia wartości ww. działki było wystąpienie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla terenu, na którym znajduje się działka. Natomiast, nie czyniła Pani żadnych nakładów inwestycyjnych na nieruchomość ani nie podejmowała innych działań mogących zwiększyć wartość działki. Działka jest niezabudowana i nie jest przez Panią wykorzystywana w żaden sposób. W celu sprzedaży działki zamierza Pani prowadzić «zwykle» zwyczajowo przyjęte działania informacyjne, jak ogłoszenia w sieci internetowej.
Działka nie jest wykorzystywana przez Panią na cele żadnej działalności, stanowi składnik majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Działka do dnia jej sprzedaży nie będzie udostępniana na rzecz osób trzecich pod jakimkolwiek tytułem. Nie zawarła Pani umowy przedwstępnej. Jeżeli będzie konieczne zawieranie umowy przedwstępnej z kupującym, to umowa taka nie będzie zawierała żadnych innych ustaleń oprócz ustaleń dotyczących sposobu i terminu zapłaty ceny.”
Tożsame stanowisko zawiera interpretacja indywidualna (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.351.2022.2.WL) z dnia 19 lipca 2022 r.
Stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej
W zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 [2].
„(-) TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy”-wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.367.2022.2.AWY) wydanej w dniu 8 sierpnia 2022 r.
Podstawa prawna: Art. 15 ust. 1- 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2022.931).
Objaśnienie:
[1] ustawa o podatku od towarów i usług: Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2022.931),
[2] wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10 jest opublikowany w Dz.Urzęd. UE C 319/8 z dnia 29 października 2011 r. (dostęp w dniu 1 września 2022 r.)
Stan prawny na dzień 1 września 2022 r.
Małgorzata Gach
Wanda Książek
