Podatek VAT przy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości prywatnych – interpretacje podatkowe i orzecznictwo sądowe (2)

VAT przy sprzedaży nieruchomości prywatnych – jakie jest stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego?

W poprzednim artykule pt. Podatek VAT przy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości z majątku prywatnego – interpretacje podatkowe (1) wskazaliśmy na podejście organu interpretacyjnego do sprzedaży majątku prywatnego w kontekście podatku VAT.

Nieco inaczej podchodzi do tego zagadnienia Naczelny Sąd Administracyjny.

Np. w wyroku z dnia 12 stycznia 2022 r., (sygn. akt I FSK 846/18), Legalis numer 2672945, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że:

„Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. (-)”.

Kiedy nie występuje profesjonalny charakter działalności podatnika sprzedającego    prywatna działkę – pogląd w orzecznictwie sądów administracyjnych

Sądy administracyjne w wydawanych orzeczeniach zajmują stanowisko korzystne dla podatników:

1. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wyrok NSA z dnia 13 czerwca 2019 r., (sygn. akt I FSK 796/17), Legalis numer 2195756. Teza:

„Wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i podział nieruchomości na kilka mniejszych nie oznaczają jeszcze, że sprzedający działa jak profesjonalista”.

W uzasadnieniu wyroku czytamy:

„Z treści przedstawionego wniosku wynika, że podjęcie decyzji o podziale gruntu na działki budowlane implikowało konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż teren, na którym są położone działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Poza tym skarżący nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem działkami budowlanymi, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych a poprzestanie na zwykłych ogłoszeniach o sprzedaży, nie będzie uzbrajał działek, nie będzie wytyczał i urządzał dróg wewnętrznych, nie będzie doprowadzał mediów lub załatwiał jakichkolwiek formalności związanych z zabudową”.

Natomiast z tezy wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 grudnia 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 816/17), Legalis numer 1700174 wynika, że:

„(-) Wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą”

2. Podział działek

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Poznaniu z dnia 23 września 2021 r., (sygn. akt I SA/Po 356/21) , Legalis numer 2627828. Teza:

„Sam podział działki nie może świadczyć o realizacji czynności charakterystycznych dla osoby zawodowo trudniącej się obrotem nieruchomościami. Właściciel, realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa, może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy, nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej”.

NSA w uzasadnieniu wyroku z 3 lipca 2020 r., (sygn. akt I FSK 1888/17) wskazuje, iż:

„(-) za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynności podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości.”

3. Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wyrok WSA w Łodzi z dnia 18 października 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 612/17 ) Legalis numer 1689828:

„Nie jest przy tym tak jak uważa organ interpretacyjny, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. (-) Decyzja o warunkach zabudowy to przecież ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (-).    Wystąpienie o taką decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

4. Korzystanie z usług biura nieruchomości

Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 marca 2017 r. (sygn. akt III SA/Gl 1016/17):

„(…) Nie świadczy o profesjonalnym zaangażowaniu strony fakt zbycia nieruchomości przy pomocy usług biura nieruchomości. Korzystanie z usług takiego biura jest rzeczą powszechną w obrocie nieruchomościami i prawami związanymi z lokalami, również – a może głównie – przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. (-)”.

Kiedy ma miejsce profesjonalny charakter działalności podatnika sprzedającego    prywatna działkę – stanowisko sądów administracyjnych

1. Wyrok NSA z dnia 21 września 2021 r. (sygn. akt I FSK 113/18) , Legalis numer 2643157:

Teza:

„Nabycie nieruchomości, jej podział na mniejsze działki gruntu, a następnie ich sprzedaż, dokonywane w bardzo krótkich odstępach czasu w sytuacji, gdy kwoty uzyskiwane z tytułu sprzedaży poszczególnych działek kilkakrotnie przekraczały cenę ich nabycia, zapewnienie dojazdów do nowo powstałych działek, ustanawianie dróg, uzbrajanie ich, czy też uzyskiwanie warunków zabudowy, przeznaczanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup innych gruntów, podejmowanie działań o charakterze marketingowym w postaci ogłoszeń w prasie oraz wywieszenie tablicy informującej o działkach na sprzedaż – wszystkie powyższe okoliczności świadczą o profesjonalnym charakterze działalności w zakresie obrotu nieruchomościami” .

2. Wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 15 czerwca 2021 r., (sygn. akt I SA/Bd 253/21) , Legalis numer 2592726:

Teza    trzecia:

„Czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami”.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższego w zakresie skutków w podatku VAT sprzedaży majątku prywatnego niejednokrotnie występują rozbieżności w podejściu organów podatkowych oraz sądów administracyjnych. Brak jasnych uregulowań prawnych oaz ocenny charakter ww. sprzedaży może rodzić istotne ryzyka podatkowe po stronie sprzedających. Z tej przyczyny sugerować należy występowanie o wydanie wiążącej interpretacji przepisów prawa podatkowego, poprzedzonej analizą uwarunkowań każdego konkretnego przypadku.

Podstawa prawna: Art. 15 ust. 1- 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2022.931).

Stan prawny na dzień 7 września 20212 roku

Małgorzata Gach

Wanda Książek