Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną – skutki podatkowe

Obraz autorstwa freepik

Przypomnijmy

Umowa sprzedaży została uregulowana w art. 535 – 602 Kodeksu cywilnego (k.c.). W świetle art. 535 k.c. umowa sprzedaży jest zawierana pomiędzy sprzedającym, a kupującym.  Sprzedawca ma obowiązek przenieść na kupującego rzecz, która stanowi jego własność np. nieruchomość oraz wydać mu ją. Z kolei jej nabywca odbiera przedmiotową rzecz oraz płaci ustaloną wcześniej cenę.

Umowa sprzedaży nieruchomości  powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.). Z chwilą podpisania aktu notarialnego własność nieruchomości zostaje przeniesiona na kupującego.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – zasada ogólna

W art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT prawodawca podaje zasadę ogólną zgodnie z którą przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości i praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, zbycia prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów) powstanie,

– jeżeli nie wynika z prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, zaś sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie przedmiotowej nieruchomości.

Jak wyjaśnia organ interpretacyjny:

„(…) pod pojęciem nabycia należy rozumieć wszelkie prawem przewidziane formy przeniesienia tytułu własności z jednego podmiotu na drugi. W szczególności będą to czynności cywilnoprawne: odpłatne np. umowa sprzedaży czy umowa zamiany, a także nieodpłatne, np. umowa darowizny czy dziedziczenie” [1].

Przykładowo:

„Za datę nabycia lokalu mieszkalnego, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia lokalu mieszkalnego w 2019 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży w dniu 27 czerwca 2024 r. lokalu mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych” – tak Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 marca 2025 r.  (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.13.2025.3.MZ).

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organu skarbowego:

„W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym” – tak interpretacja indywidualna Dyrektora KIS wydana w dniu 16 marca 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.902.2025.2.JG)[2] .

Przykład:

„(…) dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym istotne znaczenie ma data nabycie tego gruntu, tj. 2020 r.

W konsekwencji, planowana w 2026 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą” – interpretacja podatkowa Dyrektora KIS z dnia 23 maja 2025 r. (sygn. 0113-KDWPT.4011.1.2025.1.KU).

Konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie

W celu ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, „(…) decydujące znaczenie (…) ma forma prawna oraz moment nabycia”. Tak przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 17 marca 2026 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.76.2026.1).

Z dyspozycji art. 888 § 1 k.c. wynika, że zawierając umowę darowizny darczyńca bezpłatnie przekazuje obdarowanemu na własność określony przedmiot ze swojego majątku, np. mieszkanie, samochód, pieniądze. Darowizna jest to umowa „(…) której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny” [3].

W przypadku, gdy podatnik sprzedaje nieruchomość otrzymaną w darowiźnie wtedy za datę jej nabycia przyjmuje się dzień, w którym miała miejsce darowizna (akt notarialny) [4].  Jeżeli od przekazania darowizny nie minęło pięć lat podatkowych, liczonych od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie darowizny, wtedy jej odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu w PIT. Sprzedający musi wtedy co do zasady zapłacić 19% PIT (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). Natomiast, gdy od końca roku w którym otrzymano darowiznę minęło 5 lat podatkowych, wtedy obowiązek podatkowy nie powstanie.

Przykład:

„(…) pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, liczony jest od końca roku, w którym darowizna ta miała miejsce, tj. od końca 2025 r., a nie jak Pani wskazała od końca 2022 r., kiedy to Pani rodzice nabyli nieruchomość”.

Stąd też:

„Sprzedaż nieruchomości od 1 stycznia 2031 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”. Tak organ skarbowy w interpretacji podatkowej z dnia 26 lutego 2026 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1163.2025.1.MG).

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku

Stosownie do art. 924 – 925 k.c. spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W interpretacji indywidualnej  z dnia 30 kwietnia 2026 r. (sygn. 0115-KDWT.4011.52.2026.2.MJ) czytamy: 

„(…) pojęcie  «nabycie w drodze spadku», użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego”.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, przy sprzedaży nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych okres „pięciu lat”, „(…) liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość lub prawo do tej nieruchomości zostały nabyte przez spadkodawcę, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkobiercę” [5].

Organ skarbowy wyjaśnia:

„Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych” [6] .

Zobacz także: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości spadkowej – wybór interpretacji indywidualnych (1)

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po podziale majątku wspólnego małżonków

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w  przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Przykład z interpretacji podatkowej:

W maju 2016 r. Wnioskodawca i jego żona zakupili mieszkanie. W czerwcu 2024 roku została podpisana rozdzielność majątkowa i dokumenty związane z rozwodem bez orzekania o winie. W ramach rozdzielności podatnik otrzymał przedmiotowe mieszkanie.  W dniu 3 listopada 2025 podatnik dokonał sprzedaży  tego mieszkania.  Jak wskazał  organ skarbowy:

„(…) pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął 31 grudnia 2021 r. (…) Nie jest więc Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży” – interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 19 stycznia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.894.2025.1.ASZ).

Takie same stanowisko zostało przedstawione w interpretacji podatkowej wydanej w dniu 30 grudnia 2025 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.670.2025.2.MK) oraz w dniu 27 marca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.65.2025.3.KR ).

Zobacz także nasz artykuł archiwalny: Podatki 2019: Sprzedaż nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego

Podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – regulacja prawna

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Ustawodawca nie wymienia jednak wprost co rozumie się przez te koszty.

Utrwalone stanowisko organu skarbowego wskazuje, że będą nimi:

„(…) wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (…). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy ” –  tak Dyrektor KIS w interpretacji podatkowej wydanej w dniu 30 kwietnia 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.72.2026.2.MK).

Tożsamy pogląd zawiera interpretacja indywidualna z dnia 15 kwietnia 2026 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.247.2026.1.MZ).

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkowa określana jest na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Organ podatkowy może sprawdzić, czy cena sprzedawanej nieruchomości nie odbiega od jej wartości rynkowej (art. 19 ust. 4 ustawy o PIT).

Pisałyśmy o tym w artykule: Cena sprzedaży mieszkania z aktu notarialnego – czy urząd skarbowy może się z nią nie zgadzać? Jakie skutki w podatku od czynności cywilnoprawnych?

Podatek dochodowy – w jakiej stawce  

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o PIT dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Z dyspozycji art. 30e ust. 2 powyższej ustawy wynika, że podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z kolei z art. 22 ust. 6c. ustawy jw. wynika, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wyjaśnia organ skarbowy „(…) są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym” [7].

Dokumentami w tym przypadku będą faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o PIT).

„Ustawodawca w sposób precyzyjny określił sposób ustalenia wartości nakładów, a zatem brak faktur VAT pozbawia stronę możliwości ich przyjęcia na innej podstawie do celów wyliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości” – wyjaśnił NSA w wyroku z dnia 6 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 1609/24, publ. Legalis).

Istotne!

W celu rozliczenia przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw dokonanego przed upływem pięciu lat od ich nabycia lub wybudowania należy złożyć roczne zeznanie podatkowe PIT-39 w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym ( art. 45 ust. 1 w zw. z art. art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT).

Zwolnienie podatkowe

Podatnik, który sprzedał nieruchomość lub prawa majątkowe przed upływem 5 lat, może uniknąć zapłaty PIT wtedy, gdy uzyskane środki w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Może to zrobić nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy.

Przykład:

„(…) zakup domu szeregowego stanowi dla Pani wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem wydatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie od rodziców na zakup ww. nieruchomości uprawnia Panią do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” – interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 18 grudnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.721.2023.2.KP).

Sprawdź: Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat – jak można uniknąć jego zapłaty

Ważne!

Podatnik, który przeznaczy przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe ma obowiązek w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie na formularzu PIT-39. Wykazuje w nim dochody zwolnione z PIT o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (art. 30e ust. 4 pkt 2 ustawy o PIT).

Podstawa prawna:

• Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5-6  , art. 19 ust. 1, ust. 3, ust. 4 ,   art. 21 ust. 1 pkt 131 , art. 21 ust. 25, art. 22 ust. 6c , art. 22 ust. 6e , art. 30e ust, 1- 2 , art. 30e ust. 4 pkt 2 , art. 45 ust. 1 , art. 45 ust. 1a pkt 3 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t.j.  Dz.U. z 2026 r. poz. 592).
• Art. 155 § 1, art. 158 , art. 535 § 1 , art. 888 § 1, art. 890 § 1,  art. 924- 925 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071).

Objaśnienia:

[1] Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora KIS w dniu 26 maja 2025 r., (sygn. 0112-KDSL1-2.4011.209.2025.2.AP).

[2] Tożsamy pogląd zawiera interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 26 marca 2026 r.  (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.71.2026.4.PT).

[3] Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 6 maja 2026 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.132.2026.2.AKU).

[4] Z art. 890 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego wynika, że oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego.

[5] Powyższe wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 22 kwietnia 2026 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.176.2026.5.KP).

[6] Tak interpretacja indywidualna  Dyrektora KIS z dnia 14 listopada 2025 r.  (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.856.2025.1.MK).

[7] Tak interpretacja indywidualna Dyrektora KIS wydana w dniu  27 lutego 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.1025.2025.1.JG).

Stan prawny na dzień 9 czerwca 2026 r.

Małgorzata Gach, Wanda Książek