Cena sprzedaży mieszkania z aktu notarialnego – czy urząd skarbowy może się z nią nie zgadzać? Jakie skutki w podatku od czynności cywilnoprawnych?

Podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi kupujący [4]. Oblicza go notariusz i odprowadza do właściwego dla nabywcy urzędu skarbowego [5]. Tam też wysyła sporządzony odpis aktu notarialnego.

Co stanowi podstawę opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych ?

Zgodnie z dyspozycją art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. W świetle art. 6 ust. 2 ustawy o PCC wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jaki jest pogląd w orzecznictwie sądów administracyjnych?

Wartością rynkową nieruchomości nie będzie „cena, która została zapłacona za przedmiot czynności cywilnoprawnej” stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 20 września 2018 r. (sygn. akt I SA/Ke 227/18).

W wyroku z dnia  27 listopada 2017 r. (sygn. akt I SA/Gl 944/17) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach  wyraził następujący pogląd: „Wartość rzeczy lub prawa majątkowego wyrażona w cenie określonej w umowie winna więc odpowiadać cenie rynkowej. Wynika stąd, że cena sprzedaży rzeczy określona w umowie musi odzwierciedlać jej wartość rynkową – a więc odpowiadać realiom panującym na rynku w obrocie danymi dobrami zrelatywizowaną do okoliczności badanego przypadku. (…) Decydująca dla wysokości podatku jest zatem wartość rynkowa sprzedawanej nieruchomości w dacie przeniesienia jej własności na kupującego. Poza sprawą pozostaje natomiast kwestia rozliczeń pomiędzy stronami umowy, a więc to czy cena wyrażona w umowie została zapłacona w całości czy też w części”.

W jaki sposób organ podatkowy weryfikuje akt notarialny sprzedaży mieszkania?

Organ podatkowy ma prawo sprawdzić, czy cena sprzedawanej nieruchomości nie odbiega od jej wartości rynkowej. Co do zasady nie powinno być miedzy nimi dużej rozbieżności.

Zezwala na to ustawodawca w art. 6 ust. 3- 4 ustawy o PCC. Zgodnie z dyspozycją w nim zawartą jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

W przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W orzecznictwie podniesiono, „że organ podatkowy, przedstawiając podatnikowi wstępną wycenę, w ramach procedury przewidzianej w art. 6 ust. 3 u.p.c.c., winien oprzeć tę wycenę na prawidłowo zgromadzonym materiale dowodowym, który wykazywałby słuszność zaproponowanej przez organ ceny. (…) Obowiązkiem organu podatkowego jest bowiem umożliwienie podatnikowi zapoznania się z informacjami o cenach rynkowych oraz z urzędową analizą tych informacji, z której wynikałaby cena proponowana przez naczelnika urzędu skarbowego” [6].

W jaki sposób podatnik może się bronić przed zarzutami ze strony skarbówki, że zaniżył wartość sprzedawanej nieruchomości?

Cena sprzedaży mieszkania może być niższa od średnich cen mieszkań na danym obszarze np. miasta lub powiatu. Sprzedawany lokal może być przykładowo do generalnego remontu, lub może być położony na XII piętrze albo znajdować się w miejscu stąd wszędzie jest daleko.

Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (wyrok z dnia 2 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1099/20) „nie sposób w zasadzie podać wyczerpującego katalogu przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie (…) ceny sprzedaży w stosunku do wartości rynkowej rzeczy.(…) Stąd przykłady w orzecznictwie wskazujące na to, że za przyczyny uzasadniające odbieganie ceny od wartości rynkowej nieruchomości należy przyjąć: duże jej zniszczenie, (…) . W innym z kolei orzeczeniu (…) jako przyczyny uzasadniające odbieganie ceny od wartości rynkowej nieruchomości należy rozpatrywać <<zły stan techniczny budynków i ewentualne koszty ich zabezpieczenia lub rozbiórki, specyfikę nieruchomości i jej lokalizację, przymusowe położenie skarżącego, tj. wysokie koszty utrzymania przy jednoczesnej nieprzydatności do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej oraz brak zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców>> (zob. wyrok NSA z dnia 13 kwietnia 2017 r., II FSK 817/15)”.

Podatnik może się bronić przed zarzutami ze strony skarbówki, przedstawiając  dowody na okoliczność, że sprzedane mieszkanie/dom wymaga nakładu finansowego w celu dokonania remontu kapitalnego.

Może to być dokumentacja fotograficzna np. zdjęcia mieszkania wewnątrz, zdjęcia systemu grzewczego (dom). Jeżeli sprzedawane mieszkanie pochodzi z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, wtedy pomocne będzie zaświadczenie ze spółdzielni o stanie mieszkania. W akcie notarialnym może być opisany stan techniczny sprzedawanego domu lub mieszkania.

Podatnik powinien zbierać faktury dotyczące remontu zakupionego mieszkania/domu,  ponieważ urząd skarbowy po kilku latach od zawarcia umowy sprzedaży może mieć wątpliwości co do niskiej ceny. Do tego czasu w tych nieruchomościach wiele może się zmienić.

Podstawa prawna:

Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 3- 4  , art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 10 ust. 2  Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2020.815)

Objaśnienie:

[1] Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC

[2] Art.3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC

[3] Art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC

[4] Art. 4 pkt 1 ustawy o PCC

[5] Art. 10 ust. 2 ustawy o PCC

[5] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 27 listopada 2017 r. (sygn. akt I SA/Gl 944/17).

[6] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2015 r. (sygn.akt III SA/Wa 2922/13).

[7] Na podstawie art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

Stan prawny na dzień 2 grudnia 2021 r.

Małgorzata Gach

Wanda Książek