Dom na działce jednego z małżonków – czyj będzie po rozwodzie

Obraz autorstwa jcomp na Magnific

Artykuł odpowiada na pytanie, czy przy podziale majątku wspólnego po rozwodzie małżonek, może rozliczyć nakłady i wydatki  poniesione z jego majątku osobistego na budowę domu na działce żony?

Regulacja prawna

Zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego  (k.r.o.) do majątku osobistego należą między innymi przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej.

Przykładowo, gdy z treści umowy darowizny nie wynika, że obdarowanymi są oboje małżonkowie wówczas nie wchodzi ona do ich majątku wspólnego.

Dom wybudowany na tej działce należącej do jednego z małżonków jest jego majątkiem osobistym. W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego ( k.c.) do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Nie może być bowiem tak, że grunt należy do jednego z małżonków, a wybudowany na nim dom jest ich własnością wspólną, nawet jeżeli jedno z małżonków finansowało jego budowę.

„Treść art. 48 KC wespół z art. 191 KC potwierdza zasadę superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która połączona została z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową” – podaje piśmiennictwo [1] . Stąd też  „(…) w literaturze i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że budynki (i inne budowle) tylko wtedy stanowią część składową nieruchomości gruntowej (gruntu), gdy są z nim trwale związane” – tak SN w wyroku z dnia z dnia 11 lutego 1998 r. w sprawie o sygn. akt III CKN 358/97, Legalis.

Podział majątku wspólnego po rozwodzie

W postępowaniu o podział majątku wspólnego po rozwodzie sąd może rozliczyć wydatki i nakłady:

• z majątku wspólnego małżonków na majątek osobisty jednego z nich,
• z majątku osobistego jednego z małżonków na ich majątek ich wspólny.

Powyższe wynika z art. 45 § 1 k.r.o. oraz art. 567 § 1 k.p.c  [2] .

W k.r.o nie ma podanej definicji „nakładów” i „wydatków”. W piśmiennictwie wyjaśniono: „Pojęcie «nakłady» oznacza koszty poniesione na majątek już istniejący, zaś «wydatki» to koszty poniesione na nabycie nowego majątku” [3].

„Przytoczone kryteria rozgraniczające nie są wprawdzie ostre, nie ma to jednak istotnego praktycznego znaczenia, skoro z punktu widzenia rozliczeń między małżonkami wydatki są traktowane tak samo jak nakłady” [4].

Rozliczenie nakładów i wydatków z majątków osobistych małżonków

W art. 45 § 1 k.r.o. oraz art. 567 § 1 k.p.c. nie zostały ujęte rozliczenia z majątków odrębnych małżonków. W orzecznictwie wyjaśniono:

„Hipotezą przepisów art. 567 par. 1 KPC w zw. z art. 45 par. 1 KRO nie jest objęte rozstrzygnięcie jakie wydatki z majątku odrębnego jednego z małżonków na rzecz majątku odrębnego drugiego z nich podlegają zwrotowi. Zgodnie z ogólną zasadą wypowiedzianą w art. 13 par. 1 KPC sprawę, w której chodzi o wymienione rozstrzygnięcie sąd rozpoznaje w procesie”.

Tak Postanowienie SN z dnia 9 stycznia 1984 r. (sygn. akt III CRN 315/83, Legalis).

Generalnie małżonek, który chce rozliczyć poniesiony nakład musi złożyć pozew o zapłatę przeciwko drugiemu małżonkowi.  Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2024 r. (I CSK 3041/23:

„W postępowaniu o podział majątku wspólnego w ogóle nie rozpoznaje się roszczeń o zwrot nakładu z majątku osobistego na osobisty drugiego małżonka. Jednak dotyczy to tylko nakładów dokonywanych wprost z majątku osobistego na osobisty”.

Rozlicznie z majątków osobistych małżonków następuje na podstawie art. 405 k.c. Ustawodawca podaje w nim, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

„Dyspozycja art. 405 KC wyznacza trzy podstawowe przesłanki powstania roszczenia o zwrot wzbogacenia, a mianowicie wymaga się, aby: 1) doszło do wzbogacenia majątku jednej osoby, uzyskanego kosztem majątku innej osoby, 2) wzbogacenie i zubożenie pozostawały ze sobą w związku w tym rozumieniu, iż wzbogacenie jest wynikiem zubożenia, a zatem by miały wspólne źródło, oraz 3) aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej” – tak E. Gniewek E., Machnikowski P. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025 [w:] kom. do art. 405 k.c.

Wyjątek

Sąd Najwyższy wyjątkowo dopuścił rozliczenie nakładów z majątku osobistego małżonka na majątek osobisty współmałżonka w sytuacji, „(…), gdy na nieruchomości stanowiącej majątek osobisty jednego z małżonków powstał obiekt budowlany kosztem wszystkich mas majątkowych pozostających w dyspozycji obojga małżonków. W takim przypadku nakłady poczynione na jego powstanie wymagają kompleksowego rozliczenia”. Tak Postanowienie SN z do dnia 5 października 2018 r. ( sygn. akt  III CSK 189/18, Legalis). Podobnie Postanowienie SN z dnia 24 lipca 2020 r, (sygn. akt I CSK 106/20).

Pozew o zapłatę należności z tytułu nakładów z majątku osobistego powoda  na majątek osobisty pozwanej – co zawiera 

Pozew o zapłatę z tytułu nakładów z majątku osobistego powoda na majątek osobisty pozwanej należy złożyć do wydziału cywilnego sądu rejonowego lub okręgowego. Wybór sądu zależy od wartości przedmiotu sporu (WPS), czyli wartości dochodzonego roszczenia [5].

Jeżeli WPS wynosi do 100 000 zł, wtedy do rozpoznania sprawy właściwy jest sąd rejonowy. W przypadku, gdy jest ona wyższa niż 100 000 zł, powództwo wnosi się do sądu okręgowego (art. 17 pkt 4 k.p.c.).

Wymagania ogólne pozwu zawiera art. 126 § 1-2 k.p.c., natomiast jego warunki szczegółowe podaje art. 187 k.p.c. Ustawodawca wskazuje w nim, że pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto zawierać:

• dokładnie określone żądanie,
• oznaczenie daty wymagalności roszczenia w sprawach o zasądzenie roszczenia;
• wskazanie faktów, na których powód opiera swoje żądanie,
• informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.

Pozew powinien zawierać:

• miejsce i datę jego sporządzenia,
• nazwę i adres sądu,
• oznaczenie stron (imię, nazwisko, adres PESEL),
• tytuł pozwu

• podanie WPS, czyli kwoty pieniężnej jakiej powód domaga się w procesie sądowym,
• petitum pozwu, czyli to o co powód wnosi do sądu,
• opis stanu faktycznego sprawy,
• uzasadnienie ,
• podpis powoda /pełnomocnika,
•  załączniki: dowody na okoliczności podane w pozwie, odpis pozwu wraz z załącznikami, pełnomocnictwo, jeżeli stronę reprezentuje adwokat lub radca prawny, opłata od pełnomocnictwa, dowód uiszczenia opłaty sądowej [6].

Uzasadnienie pozwu – co powinno zawierać

W opisie stanu faktycznego sprawy należy przykładowo podać:

• kiedy został zawarty związek małżeński stron,
• czy w czasie trwania małżeństwa była zawierana intercyza,
• w jaki sposób powód otrzymał działkę /mieszkanie (np. umowa darowizny, postanowienie o nabyciu spadku),
• skąd powód miał środki wydatkowane na nieruchomość pozwanej i na co zostały one przeznaczone (np. na zakup materiałów budowlanych, remont, rozbudowę domu),
• czy powód chciał od pozwanej polubownie zwrotu poniesionych przez niego nakładów i wydatków na jej dom/mieszkanie i z jakim skutkiem.

Poniesione nakłady i wydatki należy udowodnić

W myśl art. 6 k.c. powód powinien mieć dowody na okoliczności podane w pozwie [7].
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 28 stycznia 2020 roku (sygn. .akt  I ACa 889/19):

 „Małżonek, który twierdzi, że dokonał z własnego majątku odrębnego (osobistego) nakładów na majątek odrębny (osobisty) współmałżonka lub na majątek wspólny, musi udowodnić tę okoliczność. (…) Skoro powód twierdził, że w czasie trwania ustroju wspólności majątkowej, wydatkował na remont budynku i na spłatę kredytu zaciągniętego na ten remont środki pochodzące z majątku odrębnego (obecnie osobistego), to dalece niewystarczającym jest gołosłowne stwierdzenie, że określone środki pozyskał (w drodze spadku czy też darowizny) od swego ojca”.

Sąd wymaga potwierdzonych aktów notarialnych, umów darowizny, potwierdzeń przelewów bankowych z dokładnym ich opisem np. na remont domu, faktur imiennych, dokumentacji fotograficznej, a także dowodu z przesłuchania świadków, z opinii biegłego specjalisty z zakresu szacowania nieruchomości (ustalenia wartości nakładów).

Sprawdź: Jak się przygotować do postępowania przed sądem

Zobacz:

• wyrok SO w Świdnicy z dnia 25 maja 2018 r.  (sygn. akt I C 2325/17),
• wyrok SO w Łodzi z dnia 17 czerwca 2019 r. (sygn. akt II C 487/17).

Podsumujmy

Dom wybudowany na działce jednego z małżonków należy do niego, a nie do majątku wspólnego. W przypadku podziału majątku wspólnego po rozwodzie sąd nie podzieli przedmiotowego domu, ani też nie rozliczy nakładów i wydatków dokonanych z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty współmałżonka. Niniejszych roszczeń można dochodzić jedynie w sądzie cywilnym na podst. art. 405 i n. k.c.

W celu zapobieżenia takiej sytuacji w czasie trwania małżeństwa można rozszerzyć wspólność ustawową na nieruchomość niezabudowaną, czyli działkę, na której ma zostać postawiony dom ( art. 47 § 1 k.r.o.). Działka i przyszły dom będą wtedy wspólne. Innym wyjściem może być  darowizna udziału w nieruchomości [8].

Podstawa prawna:

• Art. 33 pkt 2, art.. 45 § 1, art. 47 § 1  Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ( t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 236) .
• Art. 6, art. 47- 48 , art. 191 , art. 195 Kodeksu cywilnego  (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).
• Art. 13 § 1, art. 17 pkt 4 , art. 19 § 1 , art. 126 §  1 -2,  art. 187 § 1, art. 567 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 468).

Objaśnienie:

[1] Tak Borysiak W.  (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 35, 2026 [w:] kom. do art. 48 k.c.

[2] Stosownie do art.  567 §  1 Kodeksu postępowania cywilnego  w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami sąd rozstrzyga także o żądaniu ustalenia nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym oraz o tym, jakie wydatki, nakłady i inne świadczenia z majątku wspólnego na rzecz majątku osobistego lub odwrotnie podlegają zwrotowi.

[3] Tak Gromek K. , Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. 7, 2020, [w:] kom. do art. 45 k.r.o .

[4] Tak Pietrzykowski K. (red.), Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, wyd. 9, 2025 [w:]  w kom. do art. 45 k.r.o.

[5] Z treści art. 19 § 1 Kodeksu postepowania cywilnego wynika, że w sprawach o roszczenia pieniężne, zgłoszone choćby w zamian innego przedmiotu, podana kwota pieniężna stanowi wartość przedmiotu sporu.

[6] Zgodnie z dyspozycją art. 13 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1228) w  sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia ponad 20 000 złotych pobiera się od pisma opłatę stosunkową wynoszącą 5 % tej wartości, nie więcej jednak niż 100 000 złotych.

[7]  W art. 6 Kodeksu cywilnego ustawodawca podaje, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

[8]  W świetle art. 195 Kodeksu cywilnego  własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stan prawny na dzień 15 września 2026 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek