Nieruchomości
Podatek od czynności cywilnoprawnych – nabycie pierwszego mieszkania
Przepisy Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazują na obowiązek zapłaty tego podatku przez kupującego w związku z zawarciem umowy kupna, w tym umowy kupna nieruchomości. Ustawodawca wprowadził jednak w ostatnim czasie zwolnienie, którym zainteresowani będą szczególnie młodzi nabywcy mieszkań.
Zdjęcie z Freepik
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu nieruchomości – zasada ogólna
Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 – dalej „u.p.c.c”) w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – stawka podatku wynosi 2%.
W przypadku zakupu nieruchomości, jako, że formą właściwą jest forma aktu notarialnego, podatek ten pobierany jest przez notariusza spisującego akt.
Podatek w wartości 2% od ceny nabycia nieruchomości, taksa notarialna, opłata za wpis do ksiąg wieczystych a czasami także koszt pośrednika mogą dawać istotną kwotę, powiększającą zwykle i tak wysoki koszt nabycia nieruchomości
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszego locum
Zgodnie z art. 9 pkt. 17 u.c.c.p obecnie od ww. podatku zwolniona zostaje sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Przepis ten wskazuje, że umowa nabycia lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oraz spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego może korzystać ze zwolnienia z tego podatku.
Warunek jest zasadniczo jeden tj. kupujący przed dniem zawarcia tej umowy ani też w dniu zawarcia nie był ani właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Pojęcie dziedziczenia – dla potrzeb zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych
Dziedziczenie, o którym mowa w powyższym przepisie Ustawy jest traktowane przez organy podatkowe bardzo wąsko.
Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 3 marca 2025 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.5.2025.2.AD wskazał, że „zarówno nabycie tytułem zniesienia współwłasności, jak i nabycie tytułem działu spadku oraz nabycie tytułem dziedziczenia to trzy odrębne tytuły nabycia”.
Dla zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych istotne jest wyłącznie nabycie w drodze dziedziczenia.
Zatem zdaniem KIS jeśli próg poniżej 50% udziału we współwłasności został uzyskany w wyniku działu spadku oraz zniesienia współwłasności to nie jest to podstawą do skorzystania z ww. zwolnienia podatkowego.
Jak wskazał KIS:
„Pani co prawda nabyła udział w prawie do lokalu mieszkalnego w dopuszczalnej wysokości, tj. (…) (…), jednakże nie tylko w wyniku spadku, ale także tytułem działu spadku oraz zniesienia współwłasności”.
Sytuacja, o której mowa w ww. interpretacji pojawić się może np. w przypadku uzyskania przez spadkobiercę np. 75% udziału np. w kilku nieruchomościach wraz z innym spadkobiercą – oraz podjęcia późniejszych działań np. w postaci działu spadku i zniesienia współwłasności, które prowadzić może do uzyskania przez danego spadkobiercę poniżej lub dokładnie 50% udziału we współwłasności nieruchomości.
W takiej sytuacji zdaniem KIS zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości – nie będzie działać. Pierwotnie bowiem w ramach dziedziczenia czy ustawowego czy testamentowego podatnik nabył ponad 50% udział we współwłasności odziedziczonej nieruchomości.
Posiadanie nieruchomości poza granicami RP a skorzystanie ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych
Obecnie funkcjonuje jednolite stanowisko KIS, że zwolnienie z podatku nie będzie przysługiwać także wtedy kiedy nabywca posiadał już nieruchomość poza granicami RP.
Miejsce położenia nieruchomości (czy to Polska, Unia Europejska, czy państwo trzecie, np. Ukraina) nie ma znaczenia dla oceny prawa do zwolnienia z PCC. Liczy się sam fakt posiadania prawa własności lub udziału w nieruchomości mieszkalnej przed dniem nabycia mieszkania w Polsce.
Z interpretacji KIS z dnia 15.11.2023 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD wynika, że:
„Z powołanego powyżej przepisu jednoznacznie wynika, że gdy kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, to nawet jeśli taki lokal lub dom położony jest/był poza terytorium Polski (tutaj na terenie Ukrainy), to zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nowego mieszkania w Polsce nie będzie przysługiwało. W analizowanej sprawie nie ma znaczenia, że mieszkanie, którego jest Pan bądź był Pan właścicielem znajduje się na terenie Ukrainy. Warunkiem do korzystania z ww. zwolnienia jest to, żeby kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych w przepisie praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Pan nie spełnia powyższych warunków”.
Nabycie mieszkania do majątku wspólnego małżonków lub do wspólności majątkowej małżeńskiej
Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w przypadku nabycia mieszkania lub domu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków lub do wspólności majątkowej małżeńskiej – dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego powyższe warunki musi spełniać każde z małżonków.
Jak wynika zatem z interpretacji Dyrektora KIS z dnia 17.11.2023 r. sygn. 0111-KDIB2-2.4014.224.2023.1.DR:
„Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia jest to, żeby każdemu z kupujących nieruchomość na współwłasność w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z wymienionych w przepisie praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia”.
Takie wnioski wynikają także z interpretacji Dyrektora KIS z dnia 4 kwietnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.74.2024.2.AD.
Jak wynika z powyższego skorzystanie ze zwolnienia podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest wcale takie proste i oczywiste. W przypadkach wątpliwych warto skorzystać z porady podatkowej aby ustalić ewentualne skutki podatkowe planowanego nabycia nieruchomości.
Małgorzata Gach, radca prawny i doradca podatkowy – Kancelaria Radcy Prawnego Małgorzata Gach
