Krótkoterminowy najem nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną – wybrane zagadnienia

Obraz autorstwa wirestock na Freepik

Regulacja prawna  

W świetle art. 659 Kodeksu cywilnego) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z kierunkiem interpretacyjnym:

„Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony” [1] .

Na podstawie  umowy najmu najem nieruchomości może być prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej [2]  lub stanowić odrębne od  niej źródło przychodów ( tzw. najem prywatny). Powyższe wynika z dyspozycji art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT).

Istotny jest wybór podatnika co do kwalifikacji źródła przychodów z najmu

W orzeczeniu wydanym w dniu 24 maja 2021 r. w sprawie o sygn. akt  II FPS 1/21 NSA w składzie 7 sędziów wskazał, że:

„(…) podatnik decyduje o tym czy »powiązać« określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem”.

(…) Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby”.

Stąd też:

„(…) biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadę rozłączności źródeł przychodów należało podjąć uchwałę o treści następującej: »Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej«”.

Zobacz także: NSA: O sposobie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości decyduje podatnik, a nie urząd skarbowy

Najem krótkoterminowy – opodatkowanie przychodów

Od 1 stycznia 2023 r. przychody  z najmu prywatnego można opodatkować wyłącznie  ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych .

Zgodnie z dyspozycją art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane  reguluje ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa o ryczałcie).

W art. 2 ust. 1a powyższej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W świetle jej art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Sprawdź: Nadchodzą zmiany w opodatkowaniu przychodów z prywatnego najmu nieruchomości

Rozliczanie najmu krótkoterminowego – stanowisko organu interpretacyjnego

Na  temat rozliczania najmu prywatnego wypowiedział się  Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w ostatnio wydanych interpretacjach podatkowych:

1. Wnioskodawca pracuje na etacie. W połowie października 2022 zaczął wynajmować posiadane na własność mieszkanie na portalach społecznościowych . Sam zajmuje się „(…) obsługą tego mieszkania, sprzątaniem po gościach, drobnymi naprawami, które się zdarzają”. Dodatkowo od września 2024 wynajmuje w podobny sposób drugie  mieszkanie zakupione na kredyt . Zdaniem Dyrektora KIS:

„(…) skoro mieszkania stanowiące majątek osobisty wynajmuje Pan w ramach najmu krótkoterminowego, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu mieszkań na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez Pana z tytułu najmu na zasadach wskazanych we wniosku będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.” – interpretacja indywidualna   z dnia 28 listopada 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.692.2024.3.IM).

2. Podatnik prowadzi indywidualną działalność gospodarczą na terytorium Polski, niezwiązaną z najmem. Jest właścicielem mieszkania, które nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest w niej wykorzystywane. W swoich planach ma zamiar wynajmować to mieszkanie  innej osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na kilka dni w miesiącu bez pośrednictwa platform internetowych lub operatorów pośredniczących w wynajmie.  W ramach najmu podatnik „nie będzie (…) zatrudniał innych osób, ani korzystał z obsługi zarządczej. Wszystkie czynności wykonywać będzie (…) samodzielnie”.

Organ skarbowy uważa, że:

„(…) skoro lokal mieszkalny nie będzie stanowił składnika majątku związanego z Pana działalnością gospodarczą, a umowy najmu będą zawierane z Panem jako osobą fizyczną, to przychody z najmu lokalu mieszkalnego wskazanego we wniosku będą stanowiły przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” – Interpretacja indywidualna z dnia 27 czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.500.2025.1.DJD).

3. Z opisanego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła tzw. domek letniskowy. Planuje wynajmować go okazjonalnie domek letniskowy. Najem będzie miał charakter krótkoterminowy. Domek będzie wynajmowany od 1 maja do 30 września. Przyszłych najemców zamierza znaleźć przez Internet. Wszystkie niezbędne czynności związane z obsługa najmu podatniczka będzie wykonywała samodzielnie.

Dyrektor KIS uznał, że:

„ (…) skoro nieruchomość – domek letniskowy stanowiący Pani i Pani męża majątek osobisty wynajmuje Pani w ramach najmu krótkoterminowego, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)” –  interpretacja indywidualna  z dnia 2 września 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.658.2025.1.KP).

Małżonkowie wynajmują wspólne mieszkanie – jak rozliczyć podatek

Generalnie „(…) przychody z najmu prywatnego składników majątku należących do obojga małżonków u każdego z nich ustala się w częściach równych, tj. w wysokości 50% otrzymanych przychodów. Zatem mąż i żona opłacają we własnym zakresie podatek od przychodów z najmu prywatnego, każde od swojej części przychodów” [3] .

W przypadku, gdy wynajmowane mieszkanie jest  współwłasnością małżonków, wtedy osiągane przychody z najmu małżonkowie mogą rozliczyć osobno lub złożyć na piśmie do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków  składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Wynika to z art. 12 ust. 6- 7 ustawy o ryczałcie.

Jak wyjaśnia organ skarbowy:

„(…)  oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków w innym niż wskazany w art. 12 ust. 7 ww. ustawy terminie nie wywrze oczekiwanych skutków prawnych.

„(…) w przypadku braku złożenia oświadczenia w terminie każdy z małżonków jest obowiązany do dokonywania wpłat zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych przez cały dany rok podatkowy (każdy swojej części) i konsekwentnie rozliczenia ich w odrębnych zeznaniach podatkowych” – tak interpretacja indywidualna Dyrektora KIS  z dnia 19 września 2024 r. (sygn.0115-KDST2-1.4011.394.2024.2.MR).

Istotne!

W przypadku przychodów  uzyskiwanych  dodatkowo z najmu prywatnego lokali mieszkaniowych należących do majątku wspólnego małżonków  i majątku odrębnego jednego z nich, wtedy:

„ (…) majątek odrębny jest samoistnym źródłem przychodu, jego najem podlega opodatkowaniu w całości przez właściciela i w związku z tym nie wymaga składania oświadczenia. Tym samym w związku z wynajmem Lokali II, do których nie posiada Pani praw własności (Lokale II należą do majątku odrębnego Pani małżonka), nie wystąpi po Pani stronie obowiązek opodatkowania przychodów z tego tytułu” – interpretacja podatkowa wydana w dniu  12 sierpnia 2025 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.487.2025.1.MN).

Polecamy także:

• Najem prywatny nieruchomości – wątpliwości podatników (1)
• Najem prywatny nieruchomości – wątpliwości podatników (2)

Podstawa prawna:

Art.  9a ust. 6 , art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 , art. 14 ust. 2 pkt 11  Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163).

Art.  2 ust. 1a , art. 6 ust. 1a,  art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a), art. 12 ust. 6-8  Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ( t.j.  Dz.U.z 2025 r. poz. 843).

Art. 659 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).

Objaśnienie:

[1] Tak przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydana w dniu 1 lipca 2025 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.241.2025.2.BM) oraz z dnia 17 grudnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.667.2024.1.KW) i z 14 lutego 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.78.2023.1.AD ) – dostęp w dniu 10 września 2025 r.

[2] Dla działalności gospodarczej, związanej z krótkoterminowym wynajmem lokali mieszkalnych odpowiedni jest  PKD 55.20.Z – Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania (dostęp w dniu 10 września 2025 r.).

[3] Tak przykładowo  interpretacja indywidualna  Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej  z dnia 12 sierpnia 2025 r.  (sygn. 0115-KDIT1.4011.487.2025.1.MN)  oraz z dnia 29 sierpnia 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.545.2025.3.MGR) – dostęp w dniu 10 września 2025 r.

Stan prawny na dzień 12 października 2025 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek