Krótkoterminowy najem nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną – kilka spraw

Image by rawpixel.com on Freepik

Przypomnijmy

W większych miastach oraz regionach turystycznych krótkoterminowy najem lokali mieszkaniowych przez osoby fizyczne jest bardzo popularny. Dla celów podatkowych najem może być prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej albo poza nią jako tzw. najem prywatny. Od 1 stycznia  2023 r. przychody osiągane z najmu nieruchomości prywatnych są opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jak wyjaśnia organ skarbowy „(…) przychód, od którego podatnik powinien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu” – tak interpretacja  indywidualna  Dyrektora  Krajowej Informacji Skarbowej  (KIS) z dnia 15 września 2025 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.355.2025.2.RH).

Pisałyśmy o tym w artykule:Krótkoterminowy najem nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną – wybrane zagadnienia  

Czy wynajem przez podatnika kilku mieszkań jest najmem prywatnym, czy działalnością gospodarczą ?

W interpretacji podatkowej z dnia 13 maja 2020 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.209.2020.1.IM) Dyrektor KIS stwierdził, że:

„(…) sama ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. (…) Tym samym ‒ o tym czy dane działania podatnika (tu: Wnioskodawcy) stanowią zarząd własnym majątkiem, czy też pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie najmu decyduje wiele czynników, a nie jedynie ilość wynajmowanych lokali”.

Uchwała podjęta w składzie 7 sędziów NSA w dniu 24 maja 2021 r. (sygn. akt  II FPS 1/21) wskazuje, że o sposobie opodatkowania przychodów z najmu decyduje sam podatnik, a nie urząd skarbowy. To on kwalifikuje przychody „(…) do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii »związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą« – do przychodów z działalności gospodarczej”.

Zobacz: Wynajem kilkunastu mieszkań – stanowisko NSA

W interpretacji podatkowej wydanej w dniu 2 sierpnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.431.2024.1.AG) organ skarbowy  zgodził się z podatniczką, że:

„(…) ani ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ani ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzają ani górnego pułapu przychodów, ani też górnej liczby lokali, od których uzależniona miałaby być możliwość zakwalifikowania przychodów do najmu prywatnego. Oznacza to, że niezależnie od liczby lokali i niezależnie od wysokości przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu przychody te mogą być zaliczone przez podatnika do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.”

Tożsame stanowisko zawiera interpretacja indywidualna z dnia 15 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR).

Przykład  z interpretacji podatkowej:

„Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pani w ramach najmu prywatnego… mieszkania (… kupione do majątku osobistego i…. otrzymane od rodziców w darowiźnie) i jako osoba fizyczna nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Ponadto, w niedalekiej przyszłości zamierza Pani zakupić… mieszkań do majątku osobistego z zamiarem wynajmu prywatnego”. Zatem „(…) jak Pani wskazała – będące przedmiotem najmu nieruchomości nie są, nie były i nie będą wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej, ich najem nie będzie prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego oraz nie ma Pani żadnej zorganizowanej struktury do obsługi najmu, to najem tych nieruchomości stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny)” – tak interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.384.2025.1.KKO).

Zobacz także: Interpretację indywidualną  Dyrektora KIS z dnia 23 stycznia 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.754.2024.4.AA)

Najem prywatny – pozyskiwanie klientów

Podatnik może pozyskiwać klientów  na krótkoterminowy wynajem  mieszkania m.in. przez portale ogłoszeniowe np. OLX, Otodom, przez biuro nieruchomości, a także internetowe platformy rezerwacyjne  np. Airbnb  lub Booking. W zależności od okoliczności może też zawrzeć umowę z firmą zarządzająca najmem czyli „(…) umowę najmu z pośrednikiem (wyspecjalizowanym przedsiębiorstwem), który na zasadzie podnajmu zajmował się będzie świadczeniem usług najmu krótkoterminowego” [1].

Przykład:

„Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że odziedziczył Pan po rodzicach dom jednorodzinny, składający się z 8 pokoi, 3 łazienek, kuchni i korytarza. Planuje Pan wynajmować pokoje na pobyty krótkoterminowe (na doby lub tygodnie) głównie w okresie wiosenno-letnim (długie weekendy, wakacje), okazjonalnie, w zależności od zapotrzebowania. Goście dokonywać rezerwacji będą głównie za pośrednictwem grup tematycznych w mediach społecznościowych, tzw. poczty pantoflowej (znajomi, polecenia), portalu ogłoszeniowego (…) oraz portalu (…). Gości przyjmować będzie Pan samodzielnie – nie zatrudnia ani nie planuje Pan zatrudniać pracowników. Po wyjeździe gościa samodzielnie sprząta Pan pokój, zmienia pościel i ręczniki – przygotowuje Pan pokój dla kolejnych osób. Części wspólne (kuchnia, łazienki) sprzątane są przez Pana regularnie w ramach bieżącego utrzymania porządku (…).  W ramach wynajmu nie oferuje Pan żadnych dodatkowych usług” [2] .

Organ interpretacyjny zezwala podatnikowi na krótkoterminowy najem lokalu mieszkalnego firmie zewnętrznej

W interpretacji podatkowej z dnia 4 marca 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.72.2024.1.AS) organ skarbowy zezwolił Wnioskodawcy na oddanie lokalu mieszkalnego „(…) w najem firmie zewnętrznej celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w najmie krótkoterminowym”, a tym samym ryczałtowego opodatkowania przychodów z tego najmu (najem prywatny).

Jak wyjaśniła podatniczka: „Oddanie w najem firmie zewnętrznej spowodowane jest przede wszystkim niemożnością bieżącego poszukiwania najemców, przygotowywania przedmiotu najmu, okazywania przedmiotu najmu oraz bieżącej obsługi lokalu. Niemożność ta spowodowana jest przede wszystkim tym, że obecne miejsce zamieszkania jest znacznie oddalone od miejsca położenia przedmiotowego lokalu mieszkalnego (…)”.

… oraz na najem nieruchomości mieszkalnej przez internetowe platformy rezerwacyjne   

Wnioskodawczyni  wynajmuje:

„(…) dwa lokale mieszkalne w ramach najmu krótkoterminowego, za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych ((…)), pozostając stroną umów najmu zawieranych z najemcami, pomimo że czynsze są przekazywane przez operatorów platform – po potrąceniu prowizji. Jednocześnie nie świadczy Pani na rzecz najemców żadnych dodatkowych usług, takich jak usługi gastronomiczne lub rozrywkowe.

Okoliczność występowania periodycznych wpływów z tytułu czynszu nie oznacza automatycznie, że wynajmujący podejmuje działalność o cechach zorganizowania i ciągłości, właściwych dla działalności gospodarczej. Czynsz najmu stanowi typowy pożytek cywilny z rzeczy i z tego względu powinien być traktowany jako przejaw pasywnego korzystania z własnego majątku – co zasadniczo odróżnia go od przychodów uzyskiwanych w ramach aktywnej działalności gospodarczej.

Podsumowując, uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu krótkoterminowego najmu opisanych mieszkań należy traktować jako przychody z najmu prywatnego, nie zaś jako przychody z działalności gospodarczej” – tak interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 3 czerwca 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.407.2025.1.WS).

Advertisement

Podobnie  organ skarbowy w interpretacji podatkowej z dnia 15 stycznia 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR) oraz wydanej w dniu  9 maja 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.230.2025.3.DJD) .

Istotne!

Jak wyjaśnia Krajowa Informacja  Skarbowa wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Podstawa prawna:

Art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163).

Objaśnienie :

[1] interpretacja indywidualna  Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 lutego 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.38.2023.1.AS)

[2] interpretacja indywidualna  Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 maja 2025 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.217.2025.1.AW)

Stan prawny na dzień 22 października 2025 roku

Małgorzata Gach, Wanda Książek