Nieruchomości
Ulga mieszkaniowa a zakup domu modułowego
W artykule zostało przedstawione stanowisko organu interpretacyjnego oraz pogląd w orzecznictwie dotyczący przeznaczenia środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na zakup domu modułowego dla własnych celów mieszkaniowych.
Image by freepik
Przypomnijmy…
W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i praw majątkowych przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce ich nabycie lub wybudowanie stanowi dla podatnika źródło przychodu. Podatek dochodowy z tego tytułu wynosi 19% (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT).
Podatnik może uniknąć konieczności zapłaty niniejszego podatku, jeżeli skorzysta z tzw. ulgi mieszkaniowej. Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zwolnienie od podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości przysługuje wtedy, gdy uzyskany przychód podatnik w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zamknięty katalog „własnych celów mieszkaniowych” zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
Takim wydatkiem będzie m.in. nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego i gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem oraz budowę własnego budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d ustawy o PIT).
Dom modułowy, czyli jaki?
Domek modułowy całoroczny stanowi alternatywę dla budynków tradycyjnych. Powstaje z prefabrykowanych segmentów (modułów) produkowanych w fabryce. Takie domy:
„(…) są przystosowane do stałego zamieszkania: są ocieplone (ocieplenie ścian, podłóg oraz sufitów – wełną gr 15 cm), domy posiadają pełne wykończenie elewacji oraz wnętrza, posiadają niezbędne instalacje (instalację grzewczą, wod-kan, wentylacyjną oraz elektryczną), a także są częściowo umeblowane (zabudowa kuchenna wraz ze sprzętem AGD tj. lodówką, zmywarką, piekarnikiem, płytą indukcyjną, okapem; posiadają w pełni wyposażoną łazienkę: WC, prysznic, umywalka, lustro LED, bojler).
(…) Montaż domu, po jego przewiezieniu na działkę zamawiającego, polega na przymocowaniu kompletnego domu do fundamentu przygotowanego wcześniej przez zamawiającego (w razie potrzeby domy są mocowane do fundamentu za pomocą specjalnych kotew). (…) Dom posiada kompletne instalacje, których przyłącza wyprowadzane są na zewnątrz domu, przyłączenie domu do instalacji/mediów leży po stronie zamawiającego” [1].
Organ skarbowy najpierw zezwalał
W wydawanych interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) początkowo zezwalał na przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży dotychczas posiadanego mieszkania na zakup modułowego domu całorocznego z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe.
Przykładowo w interpretacji podatkowej z dnia 26 maja 2023 r. (sygn. 0112-KDWL.4011.11.2023.2.JK) uznał, że:
„(…) wydatki poniesione na zakup domu modułowego (…) mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
Również w interpretacji podatkowej wydanej w dniu 27 lutego 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.1.2024.2.MJ) organ skarbowy zgodził się z Wnioskodawcą, który za część środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabył „(…) domek modułowy całoroczny (zwany dalej Dom), na podstawie faktury nr (…) z (…) marca 2022 r.”. Przedmiotowy „(…) Dom jako obiekt budowlany jest budynkiem, gdyż jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty w postaci bloczków betonowych, oraz posiada dach”. Stąd też:
„(…) w sytuacji, gdy część przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości (…) została przeznaczona na nabycie (…) Domu, który nie spełnia funkcji rekreacyjnej, lecz w którym realizują Państwo swoje potrzeby mieszkaniowe, to określona – odpowiednio do przepisu w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – część dochodu uzyskanego z tego tytułu korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego. Wydatki poniesione na nabycie opisanego we wniosku Domu będą stanowiły bowiem wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
Zobacz także dawniejszą interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 25 kwietnia 2024 r. (sygn. 1061-IPTPB2.4511.60.2016.2.Acz).
… a potem zmienił swoje stanowisko
W kolejnej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS zmienił jednak swój dotychczasowy pogląd.
Z końcem 2019 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w całości. Sprzedała je w czerwcu 2021 r. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT od końca roku w którym nabyte zostało mieszkanie nie minęło pięć lat. Podatniczka miała zatem obowiązek od uzyskanego dochodu ze sprzedaży mieszkania odprowadzić 19% podatek dochodowy (art. 30e ustawy o PIT). Podatniczka planowała przychód ze sprzedanej nieruchomości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe ( art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Chciała zakupić „(…) prawo własności Obiektu budowlanego niepołączonego trwale z gruntem, który zostanie wybudowany przez Wykonawców wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem mieszkalnym (…). Obiekt ten będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadał dach, otwory drzwiowe i okienne. Obiekt ten może zostać posadowiony na fundamentach, niemniej nie będzie z nimi trwale związany (…)”.
W wydanej w dniu 4 października 2024 r. interpretacji podatkowej (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.647.2024.1.BM) Dyrektor KIS wyraził pogląd negatywny.
Uznał bowiem, że:
„Wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia na nabycie prawa własności Obiektu budowlanego niepołączonego trwale z gruntem, niebędącego budynkiem mieszkalnym, zgodnie z definicją zawartą w ustawie – Prawo budowlane, nie uprawnia Pani do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”
(…) Skoro art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ogranicza się wyłącznie do wydatków poniesionych na budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego – wydatek poniesiony przez Panią na Obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, nie może zostać przez Panią uwzględniony w ramach zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Obiekt budowlany, który zamierza Pani nabyć nie można sklasyfikować jako budynek mieszkalny”.
Sprawa trafiła na trzy razy na drogę sądową
Na powyższą interpretację indywidualną podatniczka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Warszawie. W wyroku wydanym w dniu 20 lutego 2025 r. (sygn. akt III SA/Wa 2848/24) WSA stanął po stronie organu skarbowego i oddalił skargę podatniczki.
Od niekorzystnego orzeczenia podatniczka złożyła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Została ona rozpoznana w dniu 30 października 2025 r. pod sygn. akt II FSK 914/25. Z uzasadnienia wyroku wynika, że NSA nie widzi „(…) przeszkód, aby opisany przez Skarżącą obiekt budowlany mógł zostać zakwalifikowany jako lokal mieszkalny w rozumieniu lit. d) analizowanego przepisu. Sąd pierwszej instancji w tym zakresie stwierdził zaś jedynie, że Strona w swej argumentacji mylnie nawiązuje do definicji «lokalu mieszkalnego». Sąd nie rozwinął ani nie uzasadnił jednak swojej oceny w żaden sposób”.
NSA uchylił zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania WSA w Warszawie. Jednocześnie nakazał, aby rozpoznając sprawę ponownie, sąd pierwszej instancji ocenił „(…) czy możliwa jest kwalifikacja opisanego obiektu budowlanego jako lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. (…)” wraz z uzasadnieniem .
Co stwierdził WSA w Warszawie ?
WSA w Warszawie ponownie orzekał w sprawie podatniczki. Tym razem był związany ze stanowiskiem NSA wyrażonym w powyższym wyroku. Sąd pierwszej instancji przyjął:
„(…) nabycie domku mobilnego może stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, (…) o ile domek spełnia określone warunki, przede wszystkim całorocznego zamieszkiwania. (…) Chodzi zatem o takie obiekty – domki całoroczne, które są wyposażone w niezbędne media, które pełnią funkcję „dachu nad głową”. (…) Tak więc ulga mieszkaniowa może dotyczyć obiektu budowlanego niezwiązanego trwale z gruntem, takiego właśnie jak domek mobilny, pod warunkiem, że spełnia on funkcję mieszkaniową. (…) Choć przepisy prawa budowlanego często wymagają fundamentów, przyznać należy prawo do ulgi, jeśli obiekt – mimo braku fundamentów – jest wyposażony w media, instalacje i służy celom mieszkaniowym służy prowadzeniu gospodarstwa domowego (np. ustawiony na bloczkach betonowych, ale przyłączony do prądu/wody)”.
Wydane orzeczenie jest jeszcze nieprawomocne.
Informacyjnie
W ostatnio wydanej interpretacji podatkowej organ skarbowy uznał, że wydatek podatnika „(…) na zakup modułów mieszkalnych do budowy domu jednorodzinnego kwalifikuje się jako wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy moduły te stanowią integralną część budynku mieszkalnego zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego według ustawy Prawo budowlane”.
Podstawa prawna:
Art. art. 10 ust. 1 pkt 8 , art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d , art. 30e ust. 1 -2 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592).
Objaśnienie :
[1] Tak wynika z Wiążącej Informacji Stawkowej z dnia 31 stycznia 2023 r. w zakresie sklasyfikowania usługi wyprodukowania, dostawy i montażu domu modułowego dla celów określenia stawki podatku od towarów i usług (sygn. 0111-KDSB2-2.440.182.2022.6.EA).
Stan prawny na dzień 19 czerwca 2026 roku
Małgorzata Gach, Wanda Książek
