#Nowy Ład
Nowy Ład – Zmiany w opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego
Artykuł omawia zmiany w opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego w latach 2022- 2023.

Przypomnijmy…
Zgodnie z dyspozycją art. 659 par. 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego najem to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z kierunkiem interpretacyjnym (interpretacja indywidualna z dnia 21 lipca 2021 (znak: 0113-KDIPT2-1.4011.497.2021.1.MM), „najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy”.
Przykład z interpretacji indywidualnej:
„(…) skoro Wnioskodawczyni – (…) nie zawiera umów najmu w ramach działalności gospodarczej (nieruchomość zakupiona na własne potrzeby wypoczynkowe wynajmowana będzie w okresach jej niewykorzystywania w celach prywatnych, sezonowo, nie będą w ramach najmu świadczone usługi powiązane, wynajmujący nie będzie korzystał z obsługi zarządczej, nie będzie zawierał umów cywilnoprawnych oraz przychody z najmu stanowić będą dodatkowe źródło utrzymania wynajmującego) to najem tej nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” – interpretacja indywidualna (znak: 0115-KDIT1.4011.452.2021.4.MR) z dnia 14 września 2021 r.
Jaka forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego obowiązuje od 1 stycznia 2022 r.?
W świetle art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, (najem prywatny) są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Powyższe oznacza, że najem prywatny nieruchomości można rozliczać wg skali podatkowej lub zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych
W interpretacji indywidualnej (znak: 0113-KDIPT2-1.4011.363.2021.3.RK) wydanej w dniu dnia 28 lipca 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że podatniczka, która wynajmuje dwa mieszkania :
„(…) na podstawie umowy najmu studentom, nie może stosować dwóch różnych form opodatkowania dochodów z ich wynajmu, tzn. rozliczać dochód z najmu jednego z nich wg skali podatkowej, a drugiego wg zryczałtowanego podatku dochodowego wg stawek ryczałtu, gdyż jak wynika z powołanych przepisów źródłem przychodu, w stosunku do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania, jest najem, a nie każda wynajmowana nieruchomość oddzielnie”.
Rozliczanie najmu prywatnego według skali podatkowej
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. wynajmujący może opodatkować przychody z najmu na zasadach ogólnych tj. według skali podatkowej (17 % lub 32% ) pomniejszonej o koszty uzyskania przychodu z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku w wysokości do 30.000 zł rocznie .
Podstawę opodatkowania, czyli dochód podatnik może wtedy obniżyć przez wydatki związane z wynajmowanym mieszkaniem. Organ skarbowy zezwala m.in. na:
1. „Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, która to nieruchomość przeznaczona zostanie pod wynajem, (…)” – interpretacja indywidualna z dnia 14 września 2021 (znak: 0115-KDIT1.4011.452.2021.4.MR).
2. „(…) wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na zakup wyposażenia mieszkań (…). Natomiast wydatki poniesione na remont mieszkania, czyli jego przygotowanie do wynajmu, zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych (…)” – interpretacja indywidualna z dnia 28 września 2021 r. (znak: 0115-KDIT1.4011.489.2021.1.AS).
Rozliczanie najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Art. 2 ust. 1a. ustawy o ryczałcie [1] stanowi, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o ryczałcie, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Chodzi tutaj o to, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu.
Przykład z interpretacji indywidualnej – Interpretacja indywidualna z dnia 3 września 2021 r. (znak: 0113-KDIPT2-1.4011.527.2021.2.RK):
„(…) Z opisu sprawy wynika, że najem mieszkania nie będzie wykonywany w sposób określony w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zgodnie z twierdzeniem Wnioskodawcy, nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazują okoliczności wynajmu lokalu.
Mając na zatem uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne stwierdzić należy, że przychód, który zostanie uzyskany przez Wnioskodawcę z najmu krótkoterminowego mieszkania może zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne tj. w wysokości 8,5% – jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł, natomiast w przypadku gdyby uzyskiwane przychody przekroczyły tę kwotę (przychód z najmu krótkoterminowego przekroczy 100 000 zł), wówczas nadwyżka ponad ten limit podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 12,5%”.
Jaka forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie obowiązywać od 1 stycznia 2023 r.?
Najem prywatny od 1 stycznia 2023 r. będzie opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Niniejszy wymóg wprowadziła Ustawa z dnia z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2021 poz. 2105).
Art. 1 pkt 6 lit. e) ustawy wprowadza zmianę w art. 9a ust. 6 ustawy o PIT:
„6. Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.”.
Art. 9 pkt 2 ustawy wprowadza zmianę w art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie: art. 2 ust. 1a ustawy otrzymuje brzmienie:
„1a. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.
Oznacza to, iż nie będzie można rozliczać przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych.
Podstawa prawna:
Art. 9a. ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( t.j. Dz.U.2021. 1128)
Art. 1 pkt 2 , art. 2 ust. 1a , art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. 2021. 1993)
Objaśnienie:
[1] ustawa o ryczałcie: Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. 2021. 1993)
Stan prawny na dzień 13 stycznia 2022 roku
Małgorzata Gach
Wanda Książek