Prawo podatkowe
Czy umowa przedwstępna rodzi VAT? Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości
Przy sprzedaży nieruchomości jednym z kluczowych zagadnień na gruncie podatku od towarów i usług jest moment powstania obowiązku podatkowego w VAT. W praktyce często zakłada się, że VAT rozlicza się dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Orzecznictwo sądów administracyjnych pokazuje jednak, że decydujące znaczenie ma nie forma czynności, lecz to, kiedy dochodzi do dostawy towarów, rozumianej jako przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w sensie ekonomicznym.
Obraz z Freepik
Dostawa towarów w VAT a władztwo ekonomiczne
Sądy administracyjne konsekwentnie wskazują, że dostawa towarów w VAT nie jest tożsama z cywilistycznym przeniesieniem własności. Kluczowe jest faktyczne i ekonomiczne przejęcie władztwa nad rzeczą.
WSA w Lublinie podkreślił, że dla powstania obowiązku podatkowego istotne jest „wydanie towaru”, rozumiane jako umożliwienie wykonywania ekonomicznego władztwa nad nim, przy czym fizyczne wydanie nie jest warunkiem koniecznym (WSA w Lublinie z 14.12.2011 r., I SA/Lu 670/11).
Podobnie NSA akcentuje, że z perspektywy VAT decydujący jest ekonomiczny efekt transakcji, czyli przejście faktycznego władztwa i możliwość dysponowania rzeczą w sensie gospodarczym (NSA z 10.09.2015 r., I FSK 838/14).
Umowa sprzedaży nieruchomości
W przypadku klasycznej umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli z treści aktu notarialnego wynika, że nabywca uzyskuje faktyczne władztwo nad nieruchomością, to dostawa towarów i obowiązek podatkowy w VAT powstają w dacie zawarcia umowy sprzedaży. NSA potwierdził, że ustawa o VAT wiąże moment obowiązku podatkowego z faktycznym wydaniem rzeczy, a nie wyłącznie z przeniesieniem własności (NSA, I FSK 838/14).
Umowa przedwstępna a VAT – zasada i wyjątek
Co do zasady sama umowa przedwstępna nie stanowi dostawy towarów, ponieważ jest jedynie zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej. NSA wskazał wprost, że wyłącznie na jej podstawie nie dochodzi do dostawy (NSA z 13.02.2020 r., I FSK 1382/17).
Sytuacja zmienia się jednak wtedy, gdy umowa przedwstępna przyznaje nabywcy rozbudowane uprawnienia, prowadzące do przejęcia faktycznej kontroli nad nieruchomością.
Dotyczy to w szczególności przypadków, w których nabywca otrzymuje nieodwołalne pełnomocnictwa, prawo wydania nieruchomości w posiadanie oraz możliwość blokowania istotnych działań sprzedającego.
Umowa przedwstępna jako dostawa towarów
NSA dopuścił możliwość uznania umowy przedwstępnej za dostawę towarów w VAT, jeżeli prowadzi ona do przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą. W wyroku z 25.04.2013 r. sąd uznał, że przedwstępna umowa połączona z wydaniem lokalu i przeniesieniem na nabywcę korzyści i ryzyk może stanowić dostawę, mimo że formalne przeniesienie własności następuje później (NSA, I FSK 846/12).
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?
Jeżeli umowa przedwstępna faktycznie oddaje nieruchomość do dyspozycji nabywcy w sensie ekonomicznym, to dostawa towarów następuje już w dacie jej zawarcia, a obowiązek podatkowy w VAT powstaje w tym momencie.
Jest to zgodne z linią orzeczniczą, zgodnie z którą „fizyczne wydanie” nie jest niezbędne, jeżeli nabywca uzyskuje możliwość gospodarczo racjonalnego władztwa nad rzeczą (WSA w Lublinie, I SA/Lu 670/11; NSA, I FSK 838/14).
Podsumowanie
Umowa sprzedaży nieruchomości co do zasady powoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT w dacie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna rodzi skutki w VAT tylko wtedy, gdy prowadzi do ekonomicznego przejęcia władztwa nad nieruchomością. Decydujące znaczenie ma nie nazwa umowy, lecz jej treść i rzeczywiste skutki prawne oraz gospodarcze.
Stan prawny na 12 stycznia 2025 roku
Klaudia Sołtysik – aplikanta radcowska w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Gach
