Sprzedaż nieruchomości a VAT – pułapka, która wraca w rozliczeniach

Obraz autorstwa freepik

Kiedy sprzedaż nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z VAT?

W przypadku sprzedaży starszych nieruchomości zabudowanych podstawowe znaczenie ma art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przepis ten przewiduje zwolnienie z VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli:

• pierwsze zasiedlenie nastąpiło wcześniej,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W praktyce warunki te bardzo często są spełnione w przypadku obiektów użytkowanych od wielu lat. Dodatkowo istotne jest, czy po pierwszym zasiedleniu ponoszono wydatki na ulepszenie. Jeżeli nie przekroczyły one 30% wartości początkowej, nie dochodzi do „nowego” pierwszego zasiedlenia, co potwierdza możliwość zastosowania zwolnienia z VAT.

Jeśli natomiast wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych przekroczyły w ciągu ostatnich 2 lat przed datą dostawy 30% wartości początkowej budynku lub budowli, to dostawa w zakresie danego budynku lub budowli będzie opodatkowana.

Grunt a VAT – nie można go opodatkować inaczej niż budynek

Kolejną wątpliwością praktyczną jest sposób opodatkowania gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania VAT.

Oznacza to, że:

• jeżeli sprzedaż budynku lub budowli korzysta ze zwolnienia z VAT, zwolnienie to obejmuje również grunt,
• nie jest dopuszczalne zastosowanie wobec gruntu innej stawki VAT niż wobec budynku.

Stanowisko to zostało jednoznacznie potwierdzone w orzecznictwie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 8 listopada 2016 r. (sygn. I SA/Gd 986/16) wskazał, że jeżeli dostawa budynków albo budowli korzysta ze zwolnienia z podatku, to zwolniona z VAT jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Kiedy 8% VAT przy dostawie nieruchomości?

W praktyce często pojawia się pytanie, czy sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana preferencyjną stawką 8% VAT. Należy jednak podkreślić, że stawka ta ma charakter wyjątkowy i dotyczy wyłącznie ściśle określonych czynności.

8% VAT stosuje się m.in. do dostawy, budowy, remontu lub modernizacji obiektów budownictwa mieszkaniowego objętych społecznym programem mieszkaniowym. Nie obejmuje ona sprzedaży istniejących nieruchomości (budynków i budowli wraz z gruntem), które nie są realizowane w ramach inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W konsekwencji brak jest podstaw prawnych do zastosowania stawki 8% VAT przy sprzedaży takich nieruchomości.

Wyjątkiem pozostaje sytuacja, w której w zakresie budynku mieszkalnego dojdzie do kolejnego pierwszego zasiedlenia.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT?

Ustawa o VAT dopuszcza możliwość rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Warunkiem jest spełnienie wymogów formalnych określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w szczególności złożenie odpowiedniego zgodnego oświadczenia przez strony transakcji. Oświadczenie to winno zostać złożone w akcie notarialnym zawieranym w związku z dostawą tych obiektów lub też przed naczelnikiem urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy nieruchomości. Dodatkowym wymogiem jest aby w ww. dacie strony umowy sprzedaży były czynnymi podatnikami VAT.

Podsumowanie

Sprzedaż starszych nieruchomości zabudowanych może korzystać ze zwolnienia z VAT, jeżeli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej dwa lata i nie dokonano istotnych ulepszeń. W takim przypadku zwolnienie obejmuje zarówno budynki lub budowle, jak i grunt, który zawsze podlega temu samemu opodatkowaniu co obiekty na nim posadowione. Strony mogą się przy tym zdecydować na rezygnację ze zwolnienia, wówczas dostawa podlegać będzie opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Stan prawny aktualny na 19 stycznia 2026 roku

Klaudia Sołtysik – aplikantka radcowska w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Gach