Uważaj na najem prywatny – najem prywatny a działalność

Jednym z bardziej popularnych źródeł przychodów w obecnym czasie pozostają przychody z najmu. W wielu przypadkach przedmiotem najmu pozostaje nie jedna nieruchomość (np. mieszkanie), ale kilka nieruchomości. I tutaj pojawia się pytanie czy osoba fizyczna wynajmując dwie czy też dopiero np. 5 nieruchomości może traktować taki najem jako najem prywatny czy też już jako działalność gospodarczą.

najem prywatny działalność Prawo dla księgowych Małgrzata Gach

Najem prywatny a działalność – o co chodzi

Dla mniej na razie wtajemniczonych problem zasadza się jak zawsze na podatkach. Przychody z najmu mogą być bowiem opodatkowane ryczałtem (8,5 % od przychodu z najmu, z tym że powyżej 100.000 zł. stawka zmienia się na 12,5 %), wg skali podatkowej jako przychody z najmu lub też jako działalność gospodarcza.

Oczywiście wybór najbardziej korzystnej formuły opodatkowania zależny jest m.in. od tego czy chcemy np. rozliczać wydatki remontowe, odsetki od kredytu czy odpisy amortyzacyjne.

W wielu jednak przypadkach wynajmujący jako najprostszą formułę opodatkowania wybierają ryczałt od przychodów z najmu. Ważne jest tutaj zastrzeżenie, że dotyczy to przychodów z najmu dokonującego się poza działalnością gospodarczą. Tj. jeśli wynajem nie stanowi Twojej działalności gospodarczej.

I tutaj pojawia się sygnalizowany problem, tj. czy wynajmując 2, 3 lub 5 mieszkań nadal można je opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako najem prywatny czy też jest to już działalność gospodarcza, gdzie stosuje się na zwykłych zasadach podatek liniowy lub skalę podatkową.

Najem prywatny a działalność – wielość lokali

Problem z wielością lokali wynajmowanych przez jedną osobę już od dawna interesuje organy podatkowe. Przy okazji wprowadzenia drugiej stawki przy ryczałcie (12,5 %) od 1 stycznia 2018 r. były nawet głosy, aby ustawowo określić od jakiej ilości wynajmowanych mieszkań pojawia się działalność gospodarcza. Nie doszło jednak do tego, skutkiem czego dalej organy podatkowe mają dość istotną swobodę decyzyjną w tym zakresie.

Zaznaczyć oczywista trzeba, że jest to dla wynajmujących niezwykle niebezpieczne. Uznanie, że najem w ich przypadku to nie najem prywatny ale działalność to i wyższa stawka podatkowa i obciążenia Zusowskie – tak jak przy typowej działalności.

Należy zatem przemyśleć wszystkie okoliczności wynajmu, zapoznać się z wiodącą linią orzeczniczą organów, względnie uzyskać interpretację podatkową. Ryzyko w tych przypadkach może być bowiem dość istotne.

Najem prywatny a działalność – orzecznictwo sądowe

Nie każdy przypadek w którym właściciel wynajmuje kilka swoich nieruchomości musi być od razu traktowany jako działalność gospodarcza. Liczy się tutaj wiele elementów. Ważny jest np. sposób nabycia (inaczej traktuje się nabycie w ramach spadku, inaczej w wyniku zakupu). Ważny jest termin wynajmu, ponieważ np. wynajem krótkoterminowy (na doby, czy tygodnie) już jednolicie traktowany jest nawet przy jednym lokalu jako działalność gospodarcza.

Istotne jest przy tym czy wynajem może być potraktowany jako prowadzony w sposób zorganizowany czy ciągły. Np. w jednym z ostatnich orzeczeń NSA wskazał, że wynajem 23 lokali (nawet znajdujących się w jednym budynku) nie może mieć charakteru incydentalnego i wymaga wielu zaplanowanych i przemyślanych czynności. W związku z tym ryczałt nie wchodzi tutaj w grę – tak NSA w wyroku z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 887/16.

Jest tutaj zatem wiele zmiennych, które w każdym przypadku należałoby brać pod uwagę podejmując decyzję o sposobie opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu.

Zapraszam także do przeczytania innego mojego wpisu dotyczącego najmu prywatnego/działalności gospodarczej, gdzie jest mowa o innym wyroku NSA w ww. temacie pt. Przychody z najmu nieruchomości – przychód z działalności gospodarczej

 

 

Polecane wpisy