Prawo cywilne
Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w artykułach 908 – 916 kodeksu cywilnego. Ze względu na charakter, zalicza się ona do umów o funkcji alimentacyjnej, co oznacza, że jej głównym celem jest zapewnienie uprawionemu środków utrzymania.
Umowa dożywocia – charakter, prawa i obowiązki stron
Umowa dożywocia sprowadza się generalnie do przeniesienia własności nieruchomości przez dożywotnika (właściciela nieruchomości) na rzecz nabywcy tejże nieruchomości (zobowiązanego), w zamian za przysłowiowy „wikt i opierunek”, a także koszty pogrzebu. W związku z tym umowa dożywocia jest w praktyce najczęściej zawierana przez osoby starsze, chcące zapewnić sobie godny schyłek życia.
Zgodnie z art. 908 § 1 K.c.
„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Zgodnie z powyższą regulacją, dożywotnik powinien mieć zapewnioną możliwość zamieszkiwania w nieruchomości aż do śmierci. W praktyce nie zawsze będzie to możliwe, czy to z uwagi na konflikt stron czy też konieczność poddania się przez dożywotnika leczeniu lub w związku z pobytem w hospicjum. Sytuacje losowe nie powodują jednak w żaden sposób nieważności umowy. Zgodnie bowiem z art. 913 K.c., w przypadku zaistnienia powodów uniemożliwiających wykonywanie umowy dożywocia w dotychczasowej formie, możliwa jest zamiana umowy dożywocia na rentę, którą nabywca będzie zobowiązany wypłacać dożywotnikowi aż do jego śmierci. W wyjątkowych zaś wypadkach, sąd może również rozwiązać tę umowę na żądanie którejkolwiek ze stron.
Art. 913 § 1 K.c. stanowi, że:
„Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich, zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2: W wypadkach wyjątkowych, sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę dożywocia”.
Forma zawarcia – czy musi być akt notarialny?
Z uwagi na to, że przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, podlega ona regulacjom art. 158 K.c. i każdorazowo powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Art. 158 K.c. stanowi, że:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (…)”
To, o czym należy pamiętać, to fakt, że chwilą przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, nieruchomość ta staje się jednocześnie obciążona prawem dożywocia. Jest to o tyle istotne, że w przypadku zbycia nieruchomości przez pierwotnie zobowiązanego, na nowego właściciela przechodzą jego obowiązki. Przy ewentualnym zakupie nieruchomości obciążonej dożywociem warto mieć na uwadze regulacje art. 914 K.c. i mieć świadomość, że nowy nabywca może być także alternatywnie zobowiązany do płacenia dożywotnikowi renty.
Wynika to z art. 914 K.c., który stanowi, że:
„Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa”
Dożywocie a zachowek
Zgodnie z przepisami dożywocie jest prawem o charakterze osobistym, czyli uprawnienia z nim związane przysługują wyłącznie dożywotnikowi. Jest to prawo niezbywalne (art. 912 kc) oraz niedziedziczne, co oznacza, że dożywotnik nie może się ani zrzec tego prawa na rzecz osób trzecich, jak również nie podlega ono dziedziczeniu przez jego spadkobierców.
Art. 922 § 2 K.c. stanowi, że:
„Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami”.
W przypadku umowy dożywocia niemożliwe jest również wytoczenie przez spadkobierców zmarłego dożywotnika roszczenia o zachowek w stosunku do nabywcy nieruchomości z umowy dożywocia.
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 991 K.c., roszczenie o zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Art. 991 § 1 K.c. stanowi, że:
„Zstępnym, małżonkom oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”
O ile jednak, takie roszczenie, w niektórych sytuacjach, przysługuje uprawnionym do zachowku względem obdarowanego w przypadku dokonania przez zmarłego na jego rzecz za życia darowizny (art. 993 i 994 K.c.), to już umowa dożywocia wyklucza taką możliwość.
Art. 1000 K.c.. wskazuje, że jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku.
Przepis wyraźnie zatem ogranicza się do umowy darowizny, obdarowanie polega zaś na nieodpłatnym przekazaniu części swojego majątku na rzecz drugiej osoby.
Natomiast umowa dożywocia jest, w przeciwieństwie do umowy darowizny, umową wzajemną. O ile bowiem, w przypadku darowizny, na obdarowanym (oprócz wyrażenia zgody) nie ciążą względem darczyńcy żadne obowiązki z tego tytułu, to, jak już wcześniej zostało wskazane, umowa dożywocia generuje po stronie nabywcy szereg obowiązków względem dożywotnika.
W konsekwencji w przypadku umowy dożywocia spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia, w tym domagać się uregulowania kwoty zachowku przez nabywcę nieruchomości, jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach ww. czynności prawnej.
Podsumowanie
Zawarcie umowy dożywocia może być zatem interesującą alternatywą w stosunku do umowy darowizny. W przeciwieństwie do darowizny nieruchomości, zawarcie umowy dożywocia zabezpiecza nabywcę nieruchomości przed roszczeniami ze strony spadkobierców w zakresie zachowku. Nie sposób też pominąć, faktu, że umowa ta, w przeciwieństwie do darowizny zabezpiecza również interesy dożywotnika, który może liczyć na dożywotnie utrzymanie go przez zobowiązanego. Przed rozporządzeniem majątkiem należy zatem dokładnie przemyśleć skutki prawne podejmowanych działań.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 326)
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 kwietnia 2019 r. sygn. I ACa 1064/18
Balwicka-Szczyrba Małgorzata, Sylwestrzak Anna, Kodeks Cywilny, Komentarz aktualizowany, 2023.
Stan prawny na dzień 28 kwietnia 2023 r.
Katarzyna Surma-Winiarska, aplikantka radcowska w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Gach
