Problem VAT od wynajmu lokali mieszkalnych wyjaśniony – nowa interpretacja ogólna

O czym mówi interpretacja

Nowa interpretacja ogólna MF dotyczy zakresu zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36) Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.

Warto jednak zaznaczyć, że owe zwolnienie nie ma zastosowania w przypadku świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, gdzie zastosowanie znajduje stawka 8% VAT (art. 43 ust. 20 ustawy o VAT).

Warunki zwolnienia z podatku VAT usług wynajmu lokalu mieszkalnego

Aby móc zastosować zwolnienie od podatku VAT z tytułu wynajmu/wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalny spełnić należy następujące warunki:

• wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,
• wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,
• wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,

Najistotniejszy z punktu widzenia podatnika jest z pewnością punkt ostatni zakładający, iż zwolnienie od podatku VAT przysługuje jedynie podmiotom, które wydzierżawiają swoje nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Ma to szczególnie istotne znaczenie dla tych przypadków, w których wynajmujący wynajmuje taki lokal mieszkalny nie na rzecz osób fizycznych, które będą w tym lokalu mieszkały, ale na rzecz przedsiębiorcy, którego celem będzie dalszy podnajem takiego lokalu mieszkalnego na rzecz osób trzecich w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym np. niekiedy celów mieszkaniowych pracowników najemcy).

Jakie były stanowiska sądów administracyjnych oraz organów podatkowych  

Stanowiska w ww. zakresie były zróżnicowane. Zgodnie z jedną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, na którą powołał się MF w omawianej interpretacji ogólnej wyrażoną np. z wyroku NSA z dnia 9 marca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1012/12) ww. wynajem powinien polegać opodatkowaniu wg stawki podstawowej. Zgodnie z ww. wyrokiem:

 Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm., dalej „u.p.t.u.”), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010 r., nie korzysta ze zwolnienia od podatku usługa najmu na rzecz podmiotu gospodarczego, który nie będąc konsumentem zaspokajającym – w oparciu o tę usługę – własne potrzeby mieszkaniowe, prowadzi wykorzystując najmowany lokal własną działalność gospodarczą w formie wynajmu na cele mieszkaniowe.

Zgodnie natomiast z inną linią, prezentowaną w ostatnim czasie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynajem np. lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym w celu zakwaterowanie pracowników najemcy będącego podatnikiem podatku od towarów i usług mógł korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Jako przykład można podać interpretację z dnia z 1 sierpnia 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.314.2019.2.KOM), z 15 lipca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.327.2019.1.IK).

Jakie ostatecznie stanowisko zajął Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 8 października 2021 r.

W interpretacji tej MF wskazał ostatecznie, że:

Podsumowując, usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego). Zwolnieniem od podatku jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Tym samym MF uznał, że wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy najemcy (z wyłączeniem sytuacji, w której takim najemcą jest społeczna agencja wynajmu) podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT tj. stawką 23%. Taki najemca – przedsiębiorca nie realizuje w ww. lokalu mieszkalnym własnego celu mieszkaniowego, czego wymaga art. 43 ust. 1 pkt. 36) Ustawy o VAT. Tym samym ww. usługa wynajmu lokalu mieszkalnego nie może być traktowana jako zwolniona z VAT.

Co dalej?

Jeśli chodzi o wynajmujących, którzy do tej pory stosowali się do linii interpretacyjnej organów podatkowych to skoro MF odniósł się w treści interpretacji do tzw. utrwalonej linii praktyki  interpretacyjnej, to osoby te co do dotychczasowych rozliczeń powinny być chronione. Natomiast na przyszłość winny rozważyć zastosowanie się do interpretacji ogólnej MF.

Źródło: Interpretacja ogólna Nr PT1.8101.1.2021

Małgorzata Gach