najem prywatny działalność Prawo dla księgowych Małgrzata Gach

Uważaj na najem prywatny – najem prywatny a działalność

Najem prywatny a działalność – wielość lokali

Problem z wielością lokali wynajmowanych przez jedną osobę już od dawna interesuje organy podatkowe. Przy okazji wprowadzenia drugiej stawki przy ryczałcie (12,5%) od 1 stycznia 2018 r. były nawet głosy, aby ustawowo określić od jakiej ilości wynajmowanych mieszkań pojawia się działalność gospodarcza. Nie doszło jednak do tego, skutkiem czego dalej organy podatkowe mają dość istotną swobodę decyzyjną w tym zakresie.

Zaznaczyć oczywista trzeba, że jest to dla wynajmujących niezwykle niebezpieczne. Uznanie, że najem w ich przypadku to nie najem prywatny ale działalność to i wyższa stawka podatkowa i obciążenia Zusowskie – tak jak przy typowej działalności.

Należy zatem przemyśleć wszystkie okoliczności wynajmu, zapoznać się z wiodącą linią orzeczniczą organów, względnie uzyskać interpretację podatkową. Ryzyko w tych przypadkach może być bowiem dość istotne.

Najem prywatny a działalność – orzecznictwo sądowe

Nie każdy przypadek w którym właściciel wynajmuje kilka swoich nieruchomości musi być od razu traktowany jako działalność gospodarcza. Liczy się tutaj wiele elementów. Ważny jest np. sposób nabycia (inaczej traktuje się nabycie w ramach spadku, inaczej w wyniku zakupu). Ważny jest termin wynajmu, ponieważ np. wynajem krótkoterminowy (na doby, czy tygodnie) już jednolicie traktowany jest nawet przy jednym lokalu jako działalność gospodarcza.

Istotne jest przy tym czy wynajem może być potraktowany jako prowadzony w sposób zorganizowany czy ciągły. Np. w jednym z ostatnich orzeczeń NSA wskazał, że wynajem 23 lokali (nawet znajdujących się w jednym budynku) nie może mieć charakteru incydentalnego i wymaga wielu zaplanowanych i przemyślanych czynności. W związku z tym ryczałt nie wchodzi tutaj w grę – tak NSA w wyroku z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 887/16.

Jest tutaj zatem wiele zmiennych, które w każdym przypadku należałoby brać pod uwagę podejmując decyzję o sposobie opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu.

Zapraszam także do przeczytania innego mojego wpisu dotyczącego najmu prywatnego/działalności gospodarczej, gdzie jest mowa o innym wyroku NSA w ww. temacie:

Przychody z najmu nieruchomości – przychód z działalności gospodarczej